L’accompagnement Social Au Coeur Du Bail
Vivreson bailglissantL’accompagnementsocial au coeur du bailRégion de Bruxelles-Capitale1ère édition – Juin 2019
Vivre son bail glissantL’accompagnement social au coeur dubailPréambule1Les principes du bail glissant2Cas pratiques9Les intervenants du bail glissant13Les questions pratiques du bailglissant17Les annexes19ContactPRÉAMBULELe bail glissant est une pratique qui a vu le jour chez nos voisins français et qui est encore fortméconnue en Belgique. Elle a le mérite d’activer du logement privé pour le mettre à dispositionde public précarisé tout en gardant une gestion sécurisée du logement. Quelques initiatives ontnéanmoins été menées sur le territoire belge, mais ce de façon tout à fait ponctuelle1.Convaincue de la plus-value du mécanisme, la Région bruxelloise se décide, en 2017, à le promouvoir pleinement en l’encadrant juridiquement 2. C’est ainsi que le Code bruxellois du Logementdéfinit désormais explicitement la notion du bail glissant, ses conditions et son fonctionnement.Concrètement, le bail glissant est un bail de résidence principale conclu par un organisme accompagnant en vue de sous-louer simultanément le bien loué à une personne qui dispose dudroit, à l’issue de son accompagnement social et pour autant que les objectifs de celui-ci soientatteints, de se voir automatiquement céder le bail principal dont elle devient le preneur direct.Le bail glissant est ainsi une pratique locative visant la mise en autonomie d’une personne,favorisée par son ancrage dans un logement.Le bail glissant s’adresse à une population fragilisée éprouvant de réelles difficultés à vivre defaçon autonome et pour laquelle un accompagnement social est nécessaire. Sont visés les sansabris, les anciens détenus, les mineurs émancipés, les mineurs étrangers non accompagnés,les victimes de violence conjugale, les personnes qui connaissent des problèmes de santé physique ou mentale, etc. Il appartiendra aux organismes accompagnants d’apprécier au cas par casl’opportunité de recourir à ce mécanisme.Le bail glissant présente également des avantages pour le propriétaire. En effet, l’accompagnement transitoire garantit une gestion locative sécurisée et instaure progressivement une relationde confiance avec l’occupant du bien.Le bail glissant induit obligatoirement la mise en place d’un accompagnement social, spécifiqueet intensif. C’est précisément cet accompagnement ciblé qui justifie le recours au bail glissant.Il ne peut se substituer au régime classique de bail dans le seul but de protéger le bailleur desrisques locatifs. De même, sa pratique exclut les personnes morales, détentrices de biens immobiliers et soutenues dans leurs missions par les pouvoirs publics, d’endosser le rôle de bailleur.Pour soutenir la pratique du bail glissant, le présent vade-mecum a été conçu par la Région bruxelloise. Il informe de la bonne utilisation du mécanisme et propose, à titre indicatif,un modèle de bail. Ce vade-mecum se veut évolutif et fera l’objet d’adaptations continues enfonction des retours obtenus du terrain, tout en veillant à respecter les prescrits du Code bruxellois du logement. Sa version actualisée est disponible sur le site portail d’information sur le logement en Région de Bruxelles-Capitale : www.logement.brussels.Nous remercions par ailleurs Habitat-Services qui, de par son expérience, a contribué à la bonneréalisation de cet outil.La Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement.241 On citera notamment l’asbl «Habitat-Service», agréée en tant qu’Association de Promotion du Logement, quidispose d’une expérience solide de ce mécanisme. L’association comptabilise plus de 300 contrats de type«bail glissant» depuis la création de ce service en 1994.2 Ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation.
Lesprincipesdu bailglissantLe bail glissant est un mécanisme qui facilitel’accès au logement de personnes précarisées sur le plan financier et/ou social, grâceà l’intervention d’un organisme chargé del’accompagnement social et de l’encadrementdu processus.Le bail glissant est ainsi une étape dans leparcours de personnes présentant des difficultés d’insertion. Il permet une phase transitoire d’apprentissage à la gestion autonomede l’occupant, tout en assurant une gestionlocative sécurisée pour les propriétaires.3
Qu’est-ce qu’un bailglissant ?Le bail glissant est un contrat de bail de résidence principale conclu par un organismeaccompagnant en vue de sous-louer simultanément le bien loué à une personne dontelle assure le suivi. Le sous-locataire est unepersonne qui dispose du droit de se voir automatiquement céder le bail principal dont elledevient ainsi le preneur direct, et ce à l’issuede son accompagnement social, pour autantque les objectifs de celui-ci soient atteints.Concrètement, le bail glissant comportedeux phases :Première phase :le contrat de bail glissant etl’accompagnement social›› Un contrat est conclu entre le bailleur etl’organisme chargé de l’accompagnementsocial qui assume l’ensemble desobligations qui incombent au locataire. Lesous-locataire, bénéficiaire d’un éventuelglissement, est également mentionné dansle contrat ;›› L’accompagnement social est défini pardes objectifs précis visant l’autonomie dusous-locataire et sa capacité à respecterles obligations liées à un contrat de bail.Deuxième phase :le glissement du contrat de bailLorsque les objectifs de l’accompagnementsocial sont atteints, le bail « glisse ». Le bailprincipal est alors cédé au sous-preneur quidevient le preneur principal et direct du bailleur.Ce dernier ne peut pas s’opposer au glissement du bail de résidence principale.Quel est le cadre légal dubail glissant ?Dans le cadre de la sixième réforme de l’Etat,la législation relative au bail d’habitation aété régionalisée. En Région de Bruxelles-Capitale, l’ordonnance du 27 juillet 2017 portantla régionalisation du bail d’habitation a inscritdans le Code bruxellois du Logement de nouvelles formes d’habitat adaptées aux réalitésdu terrain.Parmi les nouveautés, on retrouve le principedu bail glissant (articles 263 à 266 du Codebruxellois du Logement, repris intégralementen fin de brochure).Quelles sont lesparticularités du contrat debail glissant?Pour faciliter la mise en pratique du bail glissant, la Région a rédigé un modèle de bail glissant. Il s’agit d’un contrat de résidence principale disponible sur le site www.logement.brussels.Ses particularités sont les suivantes :La nature du contratLe contrat de bail glissant articule deux relations contractuelles :›› d’une part un bail de résidenceprincipale entre le bailleur et l’organismeaccompagnant (locataire principal) ;›› d’autre part, une sous-location entrel’organisme accompagnant (locataireprincipal) et la personne bénéficiant del’accompagnement social (sous-locataire).Le glissement du bailEn cas d’atteinte des objectifs de l’accompagnement social, l’organisme accompagnant(locataire principal) se retire de la relationcontractuelle. Ainsi, le sous-locataire reprendle rôle de locataire principal. On appelle celale « glissement du bail ».A cette fin, le bail contient une clause expresse en vertu de laquelle, l’organismeaccompagnant (locataire) dispose du droitde céder ses droits et obligations issus ducontrat de bail au sous-locataire, sans nou-vel accord du bailleur. Ainsi, aucun documentsupplémentaire n’est à signer en vue de poursuivre un bail classique de résidence principale après glissement.›› la santé mentale / physique ;Le glissement du bail a pour conséquencede mettre fin au régime du bail glissant et des’aligner sur les règles régissant le bail de résidence principale.›› .La durée du bailLe bail avant glissement est un contrat demaximum trois ans.Si le bail glisse, sa durée est automatiquement étendue à une période de neuf annéesà compter de la date à laquelle le bail glissanta été signé. Le bail s’aligne ainsi sur la duréehabituelle du bail de résidence principale.Si le bail ne glisse pas dans les trois ans quisuivent la conclusion du bail suite à la non-atteinte des objectifs de l’accompagnementsocial,›› soit le bail s’éteint à son échéance ;›› soit le bailleur peut donner son accordexprès afin que le contrat de bail initialsoit prorogé aux mêmes conditions. Lasous-location bénéficiera alors d’uneprolongation identique.›› l’insertion professionnelle ;›› les relations sociales ;Dans le respect du secret professionnel et dela vie privée du sous-locataire, l’organismeaccompagnant tient le bailleur informé de lacapacité du sous-locataire à reprendre à sacharge les obligations découlant du bail principal.Comment procéder auglissement du bail ?Si l’organisme accompagnant constate queles objectifs de l’accompagnement socialsont atteints, le bail glisse.L’organisme accompagnant envoie un préavis par recommandé au bailleur signalant que les objectifs de l’accompagnement social sont atteints, ainsi que la dateà laquelle le glissement de bail s’opère.Cet écrit ne peut avoir lieu que dans certains délais :›› soit deux mois avant l’expiration de la 1èreannée de bail pour un glissement en fin de1ère année de bail ;En quoi consistel’accompagnement social dubail glissant ?›› soit deux mois avant l’expiration de la2ème année de bail pour un glissement enfin de 2ème année de bail ;Dans le cadre du bail glissant, l’organismeaccompagnant met en place un accompagnement social pour le sous-locataire. Lesobjectifs de cet accompagnement sont fixésde commun accord entre l’organisme accompagnant et le sous-locataire, en ce comprisun degré d’autonomie suffisant pour assumerdes obligations liées à la bonne gestion d’unlogement.Le glissement s’opère sans nouvel accordentre les parties contractantes au bail. Ainsi, l’organisme accompagnant se retire ducontrat et le sous-locataire devient le locataire principal.A titre d’illustration, les objectifs de l’accompagnement social peuvent viser :›› la gestion budgétaire ;›› la gestion administrative ;›› soit au plus tard six mois avant l’expirationde la 3ème année pour un glissement enfin de 3ème année de bail.
LE GLISSEMENT DU BAILLe schéma suivant explique le glissement du bail, c’est-à-dire le passage du bail glissant à un bail de résidence principale.*A.S. accompagnement social**O.A. organisme accompagnantobjectifsde l’ A.S.*atteints ?NONOUIpréavis signalantle glissementau bailleur1 anle bail glisse,il est convertien bail derésidenceprincipaleobjectifsde l’ A.S.*atteints ?NONNONSOIT2 ansle bail glisse,il est convertien bail derésidenceprincipalele bailleur nesouhaite pasproroger le bail9 ansl’O.A.** nesouhaite pasproroger le bailobjectifsde l’ A.S.*atteints ?OUIpréavis signalantle glissementau bailleur3 ansSOITOUIpréavis signalantle glissementau bailleur3ème année6 mois2ème année2 mois1ère année2 moissignature bail glissantle bail glisse,il est convertien bail derésidenceprincipalele bail glissants’éteintà son échéancede 3 ansle bailleurdonne sonaccord exprèsafin que le bailsoit prorogé auxmêmes conditions
Comment mettre fin à unbail glissant ?Le bail glissant peut être résilié commetout autre bail de résidence principale. Ladurée de préavis et les indemnités dépendront de la durée du contrat qui diffère enfonction du glissement et du motif invoqué.›› La résiliation avant glissementLe bail glissant, avant glissement, est assimilé à un bail de courte durée pour lequel s’appliquel’article 238 du Code du Logement :Résiliation anticipéepar le bailleurRésiliation anticipée parle locataire (l’associationaccompagnant)Résiliation anticipéepar le sous-locataireAprès 1 an et pouroccupation personnelle,préavis de 3 mois etindemnité d’1 mois.A tout moment, préavis de 3 mois etindemnité d’1 mois.Pas de possibilité de mettrefin au bail glissant.CaspratiquesEn cas de difficulté, il passepar l’intermédiaire du locataire qui évalue s’il y alieu ou non de mettre fin aucontrat.›› La résiliation après glissementLe bail glissant, après glissement, suit les règles classiques du bail de résidence principale,conformément à l’article 237, §§ 2 à 5 du Code du Logement :Résiliation anticipée par le bailleurRésiliation anticipée par le locataire(l’association accompagnant)Préavis de 6 mois,A tout moment, préavis de 3 mois et indemnitéd’1 mois.plusieurs motifs sont possibles :›› soit pour occupation personnelle : en ce cas,il peut mettre fin au bail à tout moment.›› soit pour travaux : en ce cas, il peut mettre finau bail uniquement après la 1e ou 2e périodede 3 ans.›› soit encore sans raison : en ce cas, il estredevable d’une indemnité de 9 ou 6 mois deloyer respectivement à l’expiration de la 1e ou2e période de 3 ans.9
EXEMPLE 1 : le glissement de bail avec atteinte desobjectifs lors de la 2ème année du bail glissantLe 1er janvier 2020, Madame X conclut un contrat de bail glissant avec l’accompagnateur Y. Ce bien est occupé par Monsieur Z qui bénéficie de l’accompagnement social.Les objectifs de cet accompagnement ont été fixés entre l’accompagnement Y et Monsieur Z.Le 1er novembre 2020 l’accompagnateur estime que Monsieur Z n’a pas atteint ses objectifs, lebail glissant se poursuit.Au plus tard le 1er novembre 2021, l’accompagnateur Y estime que Monsieur Z a atteint ses objectifs. Il envoie, au plus tard à cette même date, un courrier recommandé à Madame X, pour luisignaler la décision de cession du bail à la date effective du 1er janvier 2022.Le 1er janvier 2022, le bail glisse et Monsieur Z devient le principal preneur du alparMadameX.Le bail est alors régi par les règles principales du bail de résidence principale.EXEMPLE 2 : la non atteinte des objectifs del’accompagnement social et la fin du contrat sansprorogation du bailLe 1er janvier 2020, Madame X conclut un contrat de bail glissant avec l’accompagnateur Y.Ce bien est occupé par Monsieur Z qui bénéficie de l’accompagnement social.Les objectifs de cet accompagnement ont été fixés entre Y et Z.Le 1er novembre 2020 et le 1er novembre 2021 et le 1er juillet 2022, l’accompagnateur Y estimeque Monsieur Z n’a pas atteint ses objectifs.Il est recommandé que l’organisme accompagnant envoie un préavis recommandé au bailleur dèsqu’il constate la non atteinte des objectifs lors de la 3ème année.Le bail glissant prend fin et se clôture au 31 décembre 2022, si l’organisme accompagnant n’a pasdemandé de prorogation du bail ou si le bailleur refuse la prorogation du bail.Il est réputé conclu jusqu’au 31 décembre 2028.signature bail glissantle 1er janvier 20201ère annéeNON2ème annéeobjectifs de l’A.S atteintsle 01.11.2021au plus tard?OUI2 moispréavis signalantle glissement au bailleur3ème annéele bail glisse,le 01.01.2022,il est convertien bail derésidenceprincipaleréputé avoirété conclujusqu’au31.12.20289 ansobjectifs de l’A.S. atteintsle 01.11.2020au plus tard ?NONobjectifs de l’A.S. atteintsle 01.11.2021au plus tard ?2ème annéeobjectifs de l’A.S atteintsle 01.11.2020au plus tard?SOITle bailleur nesouhaite pasproroger le bailNONl’O.A. ne souhaitepas proroger leSOITbail3ème année1ère annéesignature bail glissantle 1er janvier 2020NONobjectifs de l’A.S. atteintsle 01.07.2022au plus tard ?9 ansle bail glissants’éteintà son échéancede 3 ansle 31.12.2022
EXEMPLE 3 : la non atteinte des objectifs del’accompagnement social et la prorogation du bailLe 1er janvier 2020, Madame X conclut un contrat de bail glissant avec l’accompagnateur Y.Ce bien est occupé par Monsieur Z qui bénéficie de l’accompagnement social. Les objectifs decet accompagnement ont été fixés entre Y et Z.Le 1er novembre 2020 et le 1er novembre 2021 et le 1er juillet 2022, l’accompagnateur Y estimeque Monsieur Z n’a pas atteint ses objectifs.L’accompagnateur Y demande la prorogation du bail au bailleur qui accepte.Le bail est prorogé dans les mêmes conditions et le bail peut encore glisser en cas d’atteinte desobjectifs de l’accompagnement social constatés le 1er novembre 2023, le 1er novembre 2024 oule 1er juillet 2025.Le bail pourrait glisser respectivement les 1er janvier 2024, 1er janvier 2025 ou 1er janvier 2026.Il est réputé conclu jusqu’au 31 décembre 2028.S’il n’y a pas glissement du bail, le bail s’éteint à l’échéance de la prorogation, soit le 31 décembre20251.1ère annéesignature bail glissantle 1er janvier 20202ème annéeobjectifs de l’A.S. atteintsle 01.11.2020au plus tard?NON3ème annéeobjectifs de l’A.S. atteintsle 01.11.2021au plus tard?NONLesintervenantsdu bailglissantNONobjectifs de l’A.S. atteintsle 01.07.2022au plus tard?le bailleurdonne sonaccordexprès afinque le bailsoit prorogéaux mêmesconditions9 ans1 La législation n’exclut pas de seconde prorogation si l’organisme accompagnant et le bailleur sont d’accord.13
01L’organisme accompagnantIl s’agit du locataire du bailglissant.Quel sont les organismesaccompagnant habilités àpratiquer le bail glissant ?Les organismes autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant sont :›› les agences immobilières sociales (Régionde Bruxelles-Capitale);›› les associations œuvrant à l’insertionpar le logement (Région de BruxellesCapitale) ;›› les centres d’aide aux personnes(COCOM);›› les centres et services pour personneshandicapées (COCOM) ;›› les partenaires apportant de l’aide auxjusticiables (COCOM) ;›› les aides et services organisés etdispensés par la Communauté flamandeet la Région flamande qui sont pertinentspour les détenus (région flamande) ;›› les centres d’aide sociale générale (régionflamande) ;›› les maisons d’accueil (COCOM, COCOF) ;›› les guidances à domicile (COCOM) ;(COCOF) ;›› les services actifs en matière detoxicomanies (COCOF) ;›› les services d’accompagnement (COCOF) ;›› les services de logementinclusifs(COCOF) ;›› le logement collectif adapté (COCOF) ;›› les asbl qui mettent en œuvrent un projetparticulier d’inclusion de la personnehandicapée et sont agréées en vertude l’article 99 du décret du 17 janvier2014 relatif à l’inclusion de la personnehandicapée (COCOF) ;›› les offreurs de soin autorisés par arrêté duGouvernement flamand du 24 juin 2016portant autorisation des offreurs de soinset de soutien non directement accessiblespour personnes handicapées ;›› les établissements reconnus sur la base dela décision du Gouvernement flamand du13 juillet 1994 concernant les conditionsde reconnaissance et les normes desubvention des dispositions relatives àl’aide spéciale à la jeunesse ;›› les centres multifonctionnels agréésen vertu de l’arrêté du Gouvernementflamand du 26 février 2016 portantagrément et subventionnement decentres multifonctionnels pour personneshandicapées mineures ;›› les établissements reconnus sur la basede l’arrêté du Gouvernement flamand du 8novembre 2013 concernant l’organisationdu placement familial ;›› les initiatives d’habitat protégées ;›› les structures de soin à domicile visées àl’article 2, 14 du décret du 13 mars 2009sur les soins et le logement ;›› les opérateurs immobiliers publics, ence compris les communes et les CPASbruxellois ;›› les services d’actions en milieu ouvert quiréalisent des actions de prévention socialeet éducative au bénéfice des jeunes ;›› les housing first (COCOM) ;›› les services de santé mentale (COCOF,région flamande) ;›› les centres d’action sociale globaleCette liste a été fixée par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mars2019. Ce texte est reproduit intégraleemnt en fin de brochure›› les associations où les pauvres prennentla parole (communauté flamande) ;›› les dispositifs à l’appui des personnesatteintes d’une déficience visuelle qui sontactifs en Région de Bruxelles-Capitale.Quel sont les droits et lesdevoirs de l’organismeaccompagnant ?Comme preneurs intermédiaires, les organismes accompagnants assument à l’égarddu bailleur toutes les obligations d’un locataire principal et bénéficient des mêmesdroits que ce dernier.Quel sont les avantagesdu bail glissant pourl’organisme accompagnant ?Afin de permettre à l’organisme accompagnant de se concentrer sur ses propres missions, à savoir l’accompagnement social dusous-locataires, la Régio
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