PLANBESKRIVELSE - GISLINE
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRDPLANBESKRIVELSESIST REVIDERT 06.07.2018
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE2
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSEFORORDJM Norge AS er forslagsstiller til detaljreguleringsplan for Langhus gård. Sweco Norge AS har værtengasjert som konsulent for utarbeidelse av planen. Ellen Katrine Fagerslett, Svein Prytz og MortenHauglin har vært forslagsstillers prosjektledere og Ida Stenbråten Harildstad har vært Swecosoppdragsleder.Foreliggende dokument er beskrivelsen av planforslaget. Formålet med planen er utbygging av etnytt og moderne boligområde nær Langhus stasjon. Det er i planarbeidet foretatt de nødvendigeundersøkelser og utredninger i samsvar med vedtatt planprogram, for å avklare hvorvidt viktigeverdier vil kunne bli berørt og med tanke på å gi sikkerhet for gjennomføring av prosjektet.Detaljreguleringsplanen er fremmet til behandling i Ski kommune, som vedtok å legge planen ut påhøring 10.05.2017. I etterkant av at planforslaget har vært på høring har forslagsstiller sammenfattetog vurdert innkomne merknader. Foreliggende planforslag er revidert, og ligger som grunnlag forfastsetting i Ski kommune.Oslo, 06.07.2018JM Norge ASMorten Aleksander Hauglinmorten.hauglin@jm.no3
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE4
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSESAMMENDRAGMålsettingen med planen/prosjektet er å utarbeide en detaljreguleringsplan for utviklingsområdetLanghus gård. Området er i kommuneplanen avsatt til boligformål på grunn av sin svært sentralebeliggenhet, med kort og trafikksikker avstand til blant annet Langhus stasjon og Langhus skole.Planforslaget legger til rette for en moderne, bærekraftig og fremtidsrettet boligutvikling på Langhusgård. Sentrale føringer for prosjektet har blant annet vært: Å tilrettelegge for høy utnyttelse i tilknytning til et knutepunkt.Å ivareta de mulighetene som nærheten til stasjonen gir for å føre et praktisk og ukompliserthverdagsliv.Å integrere områdets historiske spor og naturlige kvaliteter i det fremtidige boområdet.Å prioritere oppholds- og ferdselskvaliteter for gående fremfor trafikksystemer der bilen er gittfortrinnsrett.Å opparbeide Parkveien som en gate som knytter gammel til ny bebyggelse for å styrke stedetsidentitet.Med planforslaget tilrettelegges det for et nytt og moderne boligområde og et variert bomiljø meden blanding av boligblokker og lav småhusbebyggelse. Dette skaper en variasjon i boligtypologier oglegger til rette for en sammensatt beboermasse.Byggeområdene utvikles arealeffektivt, med en utnyttelsesgrad som er i tråd med at området ligger inærheten til knutepunktet Langhus stasjon. Det legges opp til et høyere utbyggingsvolum nærstoppesteder for kollektivtransport og mer småhusbebyggelse mot grøntområder i randsonen avplanområdet.Det er lagt vekt på at byggeområder, veier og grønnstruktur skal tilpasse seg terreng, eksisterendekommunikasjonslinjer og ferdselsårer. Bebyggelsen organiseres rundt sentrale grøntområder, medlite biltrafikk. Ny bebyggelse, trafikkarealer og utearealer tilpasses i stor grad til eksisterendeterrengformasjoner.Det vil etableres sentrale og gjennomgående grøntdrag med felles uteoppholdsareal. Naturligvegetasjon vil bevares der det er mulig, øvrig arealer skal opparbeides med god kvalitet.Uteoppholdsarealene vil opparbeides med parkpreg, og inneholde lekeplasser, områder for opphold,parsellhager og anlegg for åpen fordrøyning av overvann. Uteoppholdsarealene skal væretilgjengelige for allmenn bruk.Viktige naturverdier i planområdet og i den tilgrensende viktige naturtypen Dalsåsen, sikres gjennomhensynssoner og bestemmelser, og ved at det etableres en buffer mellom Dalsåsen ogutbyggingsområdet.Det tilrettelegges for en variert tilgjengelighet for alle trafikantgrupper både til og internt iplanområdet. Det vil etableres en ny avkjørsel fra Langhusveien for å sikre tilgang til alleboligområder med bil. Parkveien og Nordåsveien vil opparbeides med fortau, og det vil etablerestrygge gang- og sykkelforbindelser både internt i planområdet og til omkringliggende gang- ogsykkelanlegg. Blant annet vil den historisk viktige Kongeveien opparbeides som turvei gjennomplanområdet fra nord til sør, med en ny gang- og sykkelbru over Langhusveien.På grunn av prosjektets beliggenhet nær et kollektivknutepunkt og statlige føringer for utviklingrundt knutepunkter, legges det opp til en lav parkeringsdekning. Parkeringen vil i hovedsak etableresi felles parkeringsanlegg.5
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSEFor å sikre barnehagedekning i forbindelse med utbyggingen, planlegges det en ny seksavdelingsbarnehage. I nærhet til stasjonen legges det til rette for etablering av dagligvareforretning, kontorerog treningssenter. I området mellom stasjonen og næringsbygget vil Parkveien opparbeides til engate. Det historisk viktige tunet på Langhus gård bevares og ivaretas i plangrepet som et viktigidentitetsskapende element. Dette er elementer ved plangrepet som vil gi et tilbud til bosatte iområdet, samtidig som det kan bidra til aktivitet i gatene og å gi innhold til området.Utbyggingskonseptet legger til rette for en mulig utvidelse av planområdet med delfelt 4 i forlengelseav jordbruksarealet i syd, for ytterligere å bygge opp under en samordnet areal- og transportutviklingrundt knutepunktet.6
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSEINNHOLD1234BAKGRUNN . 111.1Hensikt med planen. 111.2Vurdering av utredningsplikt iht. forskrift om konsekvensutredning . 111.3Utbyggingsavtaler. 11PLANPROSESS OG MEDVIRKNING . 132.1Oppstartsmøte og planprosess . 132.2Varsel om planoppstart . 132.3Planprogram . 132.41. gangsbehandling og offentlig ettersyn . 142.5Fremdrift og medvirkning. 15BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET . 163.1Beliggenhet. 163.2Planavgrensning . 163.3Eierforhold . 183.4Landskap . 183.5Kulturminner og kulturmiljø . 203.6Naturverdier . 223.7Landbruk . 253.8Friluftsliv . 253.9Barns interesser. 253.10Sosial infrastruktur . 263.11Universell utforming. 263.12Trafikkforhold . 273.13Senterstruktur- og handelstilbud . 293.14Teknisk infrastruktur . 293.15Grunnforhold . 303.16Støy . 323.17Luftkvalitet. 323.18Risiko og sårbarhet . 33PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER . 344.1Rikspolitiske planretningslinjer og føringer. 344.2Overordnede planer . 344.3Øvrige rammebetingelser. 367
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE4.456Tilgrensende planer . 37BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET . 385.1Utviklingskonsept . 385.2Reguleringsformål . 395.3Bebyggelsens plassering og utforming . 435.4Boligmiljø og bokvalitet . 475.5Landskap og terrengtilpasning . 485.6Uteoppholdsareal . 515.7Lek . 555.8Trafikkløsning . 575.9Parkering . 595.10Universell utforming. 615.11Naturmiljø . 625.12Kulturminner og kulturmiljø . 625.13Befolkning og sosial infrastruktur. 645.14Senterstruktur- og handelstilbud . 655.15Landbruksfaglige vurderinger. 665.16Kollektivtilbud. 665.17Vann og avløp . 665.18Energiforbruk og energiløsninger. 675.19Klima og miljø . 685.20Miljøoppfølging . 685.21Renovasjon og avfallshåndtering . 695.22Planlagte offentlige og felles anlegg . 695.23Risiko og sårbarhet . 705.24Rekkefølgebestemmelser . 71VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET . 736.1Metode . 736.2Overordnede planer . 736.3Landskapsbilde . 746.4Vurdering av byggbarhet . 746.5Kulturminner og kulturmiljø . 756.6Naturmiljø . 756.7Jordressurser/landbruk . 756.8Overvannshåndtering . 768
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE76.9Trafikkforhold . 766.10Parkering . 776.11Friluftsliv og nærmiljø. 786.12Barns interesser. 786.13Universell utforming. 796.14Sosial infrastruktur . 796.15Senterstruktur og handelstilbud . 796.16Teknisk infrastruktur . 806.17Klima og miljø . 836.18Støyforhold . 836.19Risiko og sårbarhet . 846.20Økonomiske konsekvenser for kommunen. 846.21Interessemotsetninger . 84VEDLEGGSLISTE . 859
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE10
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE1 BAKGRUNN1.1Hensikt med planenDet fremmes forslag til detaljregulering for Langhus gård i Ski kommune. Formålet meddetaljreguleringsplanarbeidet er å legge til rette for å bygge ut et nytt helhetlig boligområde som endel av utviklingen av Langhus tettsted.Planområdet består av området rundt eksisterende gårdsbebyggelse på Langhus gård og halvejordbruksarealet inklusiv skogsområdet sør for Langhusveien.Forslagsstiller er JM Norge AS. Fagkyndig har vært Sweco Norge AS.1.2Vurdering av utredningsplikt iht. forskrift om konsekvensutredningPlanforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 medtilhørende forskrift.Ca. 94 daa av planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig boligbebyggelse ognæringsbebyggelse. Forslagsstiller ønsker i tillegg å inkludere to mindre områder mellom arealetregulert til boligformål og hensynsone for bevaring av naturmiljø i Dalsåsen. Totalt utgjør dissearealene ca. 12 daa, som i kommuneplanen er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål. Områdeneer hovedsakelig tenkt regulert til felles uteoppholdsareal og grønnstruktur.Siden disse to områdene ikke er konsekvensutredet i kommuneplanen, er det vurdert at tiltaket fallerdirekte inn under skal-kravet til konsekvensutredning etter Forskrift om konsekvensutredninger § 2Planer som alltid skal behandles etter forskriften, pkt. d) områdereguleringer, og detaljreguleringerpå mer enn 15 dekar, som omfatter nye områder til utbyggingsformål.Saksbehandler i Ski kommune har bedt om at det særskilt utredes konsekvenser for følgende tema: vannshåndteringEnergiforbruk og energiløsningerUtbyggingsavtalerDet er igangsatt forhandlinger mellom utbygger og Ski kommune angående utbyggings- ogmomsavtaler for gjennomføring av offentlig infrastruktur. I tillegg vil utbyggingsavtalen omhandlekvaliteter på torget i Parkveien. Momsavtalen vil være i tråd med politisk vedtak av 02.09.2015.Det søkes å avtale kostnadsdeling av torgopparbeidelsen med utbygger av Parkveien 2C og 4.For å kunne starte ombyggingen av luftlinjen (og etableringen av kabelanlegget) må det, før noearbeid kan igangsettes, utarbeides en utbyggingsavtale mellom eier av Parkveien 2C og 4, og JMNorge. Avtalen skal sikre at kravene fra Norgesnett overholdes og at netteierne er forpliktet til åoverta anlegget etter ferdigstillelse.11
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE12
DETALJREGULERING LANGHUS GÅRD PLANBESKRIVELSE2 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING2.1Oppstartsmøte og planprosessDet er avholdt følgende møter i forbindelse med planarbeidet: 2.2Forhåndskonferanse 09.02.2011. Ski kommune anbefalte å avvente oppstart avreguleringsplanprosess i påvente av ferdigstillelse av ny hovedledning for vann og avløpForhåndskonferanse 27.11.2014Dialogmøte kryssløsning, Statens vegvesen 07.05.2015Planoppstartsmøte 19.05.2015Avklaringsmøte og befaring med Ski kommune og Akershus fylkeskommune 12.06.2015 og29.06.2015Møte med teknisk etat om vei og VA-løsninger 14.03.2016Dialogmøte med Ski kommune om plan og kulturminner 14.04.2016Kart- og bestemmelsesmøte 31.05.2016 og 30.10.2016Avklaringsmøte med Norges energi 09.08.2016Merknadsmøte Ski kommun
Kart- og bestemmelsesmøte 31.05.2016 og 30.10.2016 Avklaringsmøte med Norges energi 09.08.2016 Merknadsmøte Ski kommune 30.06.2017 Dialogmøte om endringer i planforslaget etter førstegangsbehandling 25.08.2017 Befaring og politisk behandling av administrativ innsigelse, Akershus fylkeskommune 21.08.2017
Young integral Z t 0 y sdx s; x;y 2C ([0;1]) Recall theRiemann-Stieltjes integral: Z 1 0 y sdx s B lim jPj!0 X [s;t]2P y s ( x t{z x s}) Cx s;t () Pa finite partition of [0;1] Th
Cambridge IGCSE ACCOUNTING 0452/22 Paper 2 May/June 2020 MARK SCHEME Maximum Mark: 120 Published Students did not sit exam papers in the June 2020 series due to the Covid-19 global pandemic. This mark scheme is published to support teachers and students and should be read together with the question paper. It shows the requirements of the exam. The answer column of the mark scheme shows the .
Section 1 – Conflict Minerals Disclosure Items 1.01 and 1.02 Conflict Minerals Disclosure and Report, Exhibit Conflict Minerals Disclosure A copy of Apple Inc.’s (“Apple’s”) Conflict Minerals Report for the reporting period January 1, 2019 to December 31, 2019 is provided as
Signs to look out for include: becoming more withdrawn or hiding more than usual appear to be sleeping more, some cats will actually pretend to be asleep while trying to monitor the cause of the stress becoming less tolerant around people or being handled hesitating or becoming more reluctant to use important resources such as window sills, furniture or your lap, using
Cambridge University Press 978-1-107-65513-3 – Cambridge Global English Stage 1 Caroline Linse and Elly Schottman Kathryn Harper Excerpt More information
children and young people Health Policy team This page provides advice to members on which paediatric patient groups are considered to be clinically extremely vulnerable during the COVID-19 outbreak and at very high risk of severe illness from coming into contact with the virus. It also provides frequently asked questions on how 'shielding' applies to children and families. This updated RCPCH .
The Pearson Edexcel Level 2 NVQ Diploma in Construction and Civil Engineering Operations (Construction) is for is for construction operatives in civil engineering who are responsible for one of a number of tasks, such as laying pavements, kerbs, drainage, concreting or excavation and learners who work in, or who want to work in,
that I was aware of. I thought I was supposed to go to treatment, where I would magically be cured of my addiction. I knew nothing about sustaining recovery, or what happened after the standard 28-day treatment. Yet, those 28-day programs weren’t available to me. I was forced to continue in my addiction while I sought help.
