Jaarverslag Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil
Jaarverslagstimuleringsprogrammastedelijke kavelruil
ColofonRedactieSamenwerking tussen het Ministerie van BZK,het Kadaster en de klankbordgroep van het stimuleringsprogramma stedelijke kavelruilFotografiePlaatwerk fotografen, DelftVormgevingVormVijf, Den Haagwww.stedelijkekavelruil.com11 april 2019
Jaarverslagstimuleringsprogrammastedelijke kavelruilSamenwerking tussen het Ministerie vanBinnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,het Kadaster en de klankbordgroep
InhoudManagement samenvatting 6Leeswijzer 811.11.2De voorgeschiedenis 11Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil 11Terugblik eerste jaarverslag 141.2.1 Wettelijke regeling 141.2.2 Uitwerking specifieke onderwerpen 151.2.3 Kennisdeling en doorwerking 1522.12.2Pilots en best practices 17Algemene/gemeenschappelijke punten 17Acht pilots 172.2.1 Assen 172.2.2 Delfzijl 192.2.3 Heemskerk 212.2.4 Helmond 222.2.5 Oosterwolde 242.2.6 Purmerend 252.2.7 Werkendam 272.2.8 Zaanstad 29Best practices 312.3.1 Merwede in Utrecht 312.3.2 Kapelpolder in Maassluis 322.3.3 Jaarbeurs in Utrecht 322.3.4 Haamstede 332.3.5 Wormerveer in Zaanstad 332.3.6 Reedijk in Binnenmaas 342.3.7 Wederopbouw Rotterdam 352.333.13.23.3Kennis verzamelen en delen 37Ondersteuning 373.1.1 Uitwerking financiële mogelijkheden 373.1.2 Modelovereenkomsten 37Afstemming 38Kennisuitwisseling 393.3.1 Congres 5 april 2018 393.3.2 Intervisiedagen met pilots 393.3.3 Klankbordgroep 39
44.14.24.34.44.54.6Communicatie 43Website 43Twitter – Stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 44Monitoring online 44Nieuwsbrief 44Presentaties 45Publicaties 5.15Visie van de klankbordgroep 47Algemene reflectie 47Advies van de klankbordgroep 49Vrijwillige kavelruil in Nederland: wordt “sleeping beauty” wakker gekust? 51Uitnodigend instrumenteren van stedelijke kavelruil 53De meerwaarde van stedelijke kavelruil 56Het belang van een fiscale faciliteit voor stedelijke kavelruil 59Krimp en kavelruil: (smeer)middel voor een gebiedsgerichte aanpak bij lagere toekomstwaarde 64Onbekend maakt onbemind! 66Stedelijke kavelruil: all-in-one gebiedsontwikkeling door en voor eigenaren 68Stedelijke kavelruil en kostenverhaal 70Perspectief van een ontwikkelaar 72Stedelijke kavelruil als procesversneller 73Manage de bundel! Stedelijke kavelruil en de bundel van rechten 75Stedelijke kavelruil: nuttig instrument voor gebiedstransformatie 80Succes zit in het toevoegen van waarde 8166.16.26.36.4Reflectie op de resultaten van het SSKR 85Inleiding 85Bijdrage aan de vier operationele doelen 85Stedelijke kavelruil nader bezien 86Het vervolg 90Bijlage 1 Personele samenstelling van het SSKR 92
Management samenvatting6 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster
In het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet grond eigendom is een regeling voor vrijwillige stedelijkekavelruil opgenomen. Vooruitlopend hierop is hetStimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil (SSKR)gestart, waarmee pilots worden gestimuleerd en partijen ondersteund die al aan de slag willen metdit nieuwe instrument. De uitvoering van het SSKRleidt tot de volgende en breed gedragen conclusie:stedelijke kavelruil is bij complexe eigendomssituatieseen instrument met perspectief voor de samen werking tussen private en publieke partijen bij gebiedsontwikkelingen. Deze conclusie is gebaseerdop de ervaringen die via praktijkpilots zijn opgedaanen de beschouwingen van de klankbordgroep.Het SSKR heeft een stimulans gegeven aan de bekend heid en toepassing van stedelijke kavelruil alseen middel voor gebiedsontwikkeling, zoals beoogdin de doelstelling van het programma. Stedelijke kavelruil blijkt zowel een juridisch instrument alseen werkwijze, en kan partijen helpen om “in degeest van de Omgevingswet” samen te werken aande transformatie van gebieden. Daarbij spelen nietalleen juridische en technische vaardigheden eenrol, maar zijn ook cultuur en soft skills van belang.De lokale overheid speelt vrijwel altijd een crucialerol bij gebiedsontwikkelingen. Het is nodig om alsgemeente een duidelijke positie te kiezen bij de gewenste ontwikkeling, die afhankelijk kan zijn vande fase waarin een project verkeert. Ze kan optredenals hoeder van het algemeen belang, als eigenaar vangronden, maar ook als inspirator of facilitator vanhet proces. Daarbij kan het effectief zijn om als gemeente zo nodig (en gelijktijdig) aanvullende instrumenten in te zetten, zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten, kostenverhaal of wijziging vanhet bestemmingsplan.t ussen de partijen, en met de aanwezige kennis overhet proces van gebiedsontwikkeling. In de samenwerking tussen alle partijen kan het zinvol zijn omeen onafhankelijke derde in te schakelen die het proces begeleidt en gelijkwaardigheid van en vertrouwen tussen partijen kan bevorderen. Dit zijnslechts enkele van de vele lessen en ervaringen opgedaan bij de uitvoering van het SSKR.Wat betreft stedelijke kavelruil als juridisch instrument is de gedachtevorming nog niet afgerond.Een variant met een verplichtend karakter (stedelijkeherverkaveling) verdient nadere aandacht. Hetzelfdegeldt voor maatregelen om het gebruik van kavelruilte stimuleren, zoals een mogelijke vrijstelling vanoverdrachtsbelasting. Waar het gaat om financiëleconsequenties (zoals hypotheken) verdient ook derol van banken aandacht.Met dit jaarverslag wordt het SSKR als programma afgerond, maar de verdere ontwikkeling en toepassingvan stedelijke kavelruil stoppen hier niet mee. Het isdus gewenst om de ontwikkelingen in de praktijk teblijven volgen, bestaande mogelijkheden te benuttenen waar nodig verdere vernieuwing te stimuleren.Nu duidelijk(er) is gebleken dat stedelijke kavelruileen middel is dat ingezet kan worden bij gebieds ontwikkeling, ligt het voor de hand om nieuwe initiatieven breder te positioneren. Naast de inzetvan stedelijke kavelruil kunnen namelijk ook anderemiddelen van waarde zijn, zoals financiële prikkels,handhaving, voorbereidingsbesluiten of onteigening.Het onderzoeken en laten zien van effectieve combinaties kan helpen bij de stedelijke gebieds ontwikkeling. Mede op basis van de lessen en ervaringen van het SSKR wordt daarom gewerkt aaneen programma Toekomstgericht Grondbeleid.Voor private partijen is het van belang om zich te verenigen, onderling het gesprek aan te gaan overde ontwikkeling van een gebied en te zoeken naargedeelde belangen. Het is verstandig om daarbij rekening te houden met verschillen in toekomst perspectief of mogelijkheden voor investeringenJaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 7
Leeswijzer8 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster
Voor u ligt het tweede jaarverslag van het Stimulerings programma Stedelijke Kavelruil. Dit verslag heeftbetrekking op de periode april 2018 tot en metmaart 2019. In het eerste hoofdstuk wordt kort devoorgeschiedenis van het programma geschetst enwordt de verbinding gelegd met het eerste jaarverslag.Hoofdstuk 2 doet verslag van de pilots die zijnuitgevoerd en de ervaringen die in de praktijk zijnopgedaan met stedelijke kavelruil. Dit hoofdstuk sluitaf met enkele best practices waarin kavelruil aan deorde is geweest. In hoofdstuk 3 wordt onder andereingegaan op de afstemming met andere acties voorgebiedsontwikkeling en de wijze waarop het verzamelenen delen van kennis is bevorderd. Hoofdstuk 4 geefteen overzicht van de communicatieactiviteiten diegedurende de afgelopen periode zijn uitgevoerd.Hoofdstuk 5 begint met een algemene beschouwingvanuit de klankbordgroep waarna enkele concreteaanbevelingen worden gedaan. Vervolgens laten deindividuele leden hun licht schijnen op de verschillendeaspecten van stedelijke kavelruil. In het afsluitendehoofdstuk 6 wordt gereflecteerd op de resultaten vanhet stimuleringsprogramma.Jaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 9
10 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster
1De voorgeschiedenis1.1StimuleringsprogrammaStedelijke KavelruilDe aanpak van stedelijke gebiedsontwikkeling vraagtom samenwerking tussen publieke en private partijen, waarbij gebruik kan worden gemaakt vanverschillende instrumenten. Het nieuwe instrumentvrijwillige stedelijke kavelruil geeft initiatiefnemersmeer mogelijkheden om samen ontwikkelingen terealiseren, zonder dat actief ingrijpen van de overheid nodig is.In het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet grond eigendom, die onderdeel wordt van de Omgevings wet, is een regeling voor vrijwillige stedelijke kavelruil opgenomen. Deze regeling zal het vooreigenaren makkelijker maken om eigendommenonderling te ruilen. In één samenhangende ruil overeenkomst kunnen meerdere ruilingen wordenopgenomen, waardoor ook kosten worden bespaard.En de kavelruilovereenkomst biedt meer zekerhedendan een gewone koop- of ruilovereenkomst, omdatdeze ook geldt voor eventuele nieuwe eigenaren.Vooruitlopend op de wettelijke regeling is in november 2015 door de minister van IenM aan deTweede Kamer (kamerstuk 27 581, nr. 53) toegezegdom pilots te stimuleren en partijen te ondersteunendie al aan de slag willen met dit nieuwe instrument,dat is afgeleid van herverkaveling en kavelruil in hetlandelijk gebied.Als praktische uitwerking van de toezegging van deminister is medio 2016 het StimuleringsprogrammaStedelijke Kavelruil (SSKR) gestart, een samen werkingsverband van het ministerie van BZK en hetKadaster.In de praktijk is er soms verwarring tussenkavelruil en herverkaveling. Met de korte uitlegin dit kader wordt beoogd het onderscheidtussen beide te verduidelijken.Stedelijke kavelruil is de overeenkomstwaarbij een groep eigenaren met bouw- ofherontwikkelings plannen vrijwillig met elkaarafspreekt om onderling grond en gebouwen teruilen met als doel die plannen te realiseren ensoms ook het gebied als geheel opnieuw in terichten.Herverkaveling is het volgens de wettelijkeprocedure van de Wet inrichting landelijkgebied samenvoegen, verkavelen en verdelenvan in het landelijk gebied gelegen gronden ende daarbij behorende bedrijfsgebouwen,waarbij de provincie een beslissende stemheeft.Ruilverkaveling was tot de komst van de Wetinrichting landelijk gebied in 2006 de termwaarmee herverkaveling ten behoeve vanvooral agrarische doeleinden werd aangeduid.Jaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 11
‘ De term kavelruil of herverkaveling blijkt nogal eens voorverwarring te zorgen. Juridisch gezien is herverkaveling eenverplichting, terwijl kavelruil vrijwillig is.’De doelstelling van het stimuleringsprogramma is alsvolgt verwoord: “Het stimuleringsprogramma maaktstedelijke kavelruil als nieuwe aanpak voor gebiedsontwikkelingbekend zodat bewoners, bedrijven en overheden samen huneigen omgeving beter kunnen inrichten. Dit doen we door kennisen ervaring beschikbaar te stellen, hulpmiddelen te ontwikkelendie door iedereen te gebruiken zijn en pilotprojecten teondersteunen.”Met het stimuleringsprogramma wordt getoetst hoehet instrument stedelijke kavelruil in de praktijkuitwerkt binnen de huidige kaders en aanvullendop al bestaande mogelijkheden voor gebieds ontwikkeling. Dat levert bijvoorbeeld informatie opdie kan worden gebruikt bij de aanpak van stedelijkekavelruil. Belangrijk is ook om in beeld te brengenof toepassing van het instrument in een behoefte voorziet, en welke beleidsmatige mogelijkheden hetinstrument biedt in situaties waar krimp, leegstand,herinrichting of transformatie aan de orde is.Bovendien kan tevens meer inzicht worden gekregenin de mogelijke rol van overheden in gevallen waarhet voortouw ligt bij een samenwerking tussenprivate partijen.De doelstelling van het stimuleringsprogramma isvertaald in vier (operationele) doelen.1. Het SSKR draagt zorg voor een betere bekendheid van stedelijke kavelruil bij verschillende doelgroepenHet doel is om het instrument stedelijke kavelruil,vooruitlopend op de wettelijke regeling, bekend temaken bij de doelgroepen die voor toepassing vanhet instrument belangrijk zijn. Dit wordt ondermeer bereikt door de verschillende doelgroepenvia een actief communicatietraject te benaderen.2. Het SSKR maakt stedelijke kavelruil gemakkelijker toepasbaarKavelruil is een nieuw instrument binnen decontext van stedelijke gebiedsontwikkeling, enpartijen zijn er veelal onbekend mee. Door kennisen methodieken te ontwikkelen en te toetsen inpilots, maar ook door deze kennis en ervaring optoegankelijke wijze aan te bieden aan de praktijk,wordt het instrument gemakkelijker toepasbaar.3. Door het SSKR kunnen beleidsdoelen betergerealiseerd worden (meer ruimte voor ontwikkeling door private partijen zelf, aanpakvan krimp, leegstand etc.)Stedelijke kavelruil is een instrument voor deuitvoering van beleid. Door de samenstelling vaneen breed palet aan pilots waarin de verschillenderuimtelijke uitdagingen aan bod komen en hetactief contact leggen met andere programma’s,projecten en (beleids)initiatieven, wordt bijgedragen aan het realiseren van beleidsdoelen.4. Door het SSKR voldoet stedelijke kavelruil beteraan de eisen van kenbaarheid en rechtszekerheidvoor eigenarenRuilen betekent dat eigenaren afstand doen vanhun (eigendoms)recht op grond of een pand enhiervoor middels een overeenkomst vervangendgrond, vastgoed of geld ontvangen. Meer inzichtin de (juridische) uitwerking ervan is nodig, ookom het vertrouwen tussen partijen te versterken.De ontwikkeling van modelovereenkomstenondersteunt hierbij.Het stimuleringsprogramma is gebaseerd op eenintensieve samenwerking tussen vertegenwoordigersvan het ministerie van BZK en het Kadaster, en de12 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster
Jaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 13
regelmatige betrokkenheid (zowel bij de afzonderlijke pilotprojecten als in brede zin) van een klankbordgroep. De klankbordgroep bestaat uit vertegenwoordigers van het openbaar bestuur, de wetenschap,adviesbureaus en marktpartijen. Expertise vanuit debestaande praktijk van de agrarische kavelruil enexpertise ten aanzien van stedelijke ontwikkeling enherstructurering zijn in de klankbordgroep verenigd.Ook disciplines van grondbeleid, recht, financieringen procesmanagement zijn in de klankbordgroepaanwezig. De huidige personele samenstelling vande klankbordgroep is weergegeven in bijlage 1 vandit jaarverslag.1.2Terugblik eerste jaarverslagOp 5 april 2018 is het eerste jaarverslag van het SSKRverschenen, met de resultaten van het programma inde periode eind 2016 tot en met medio maart 2018.In die periode hebben diverse activiteiten plaats gevonden en zijn er producten ontwikkeld om stedelijke kavelruil onder de aandacht te brengen en hetgebruik ervan te bevorderen. Zoals een quickscan omte bepalen of stedelijke kavelruil in concrete situatieseen geschikt instrument kan zijn en stappenplannenom partijen te ondersteunen bij het proces vanstedelijke kavelruil. Daarnaast zijn tien pilotprojectengeselecteerd en begeleid, waarbij ook intervisie bijeenkomsten een rol speelden, en is een klankbord groep samengesteld. Deze heeft zowel de afzonderlijke projecten geadviseerd als gereflecteerd op deuitvoering van het SSKR. En niet in de laatste plaatsis veel energie gestoken in de communicatie over hetstimuleringsprogramma met als resultaat een website, een informatieve flyer, nieuwsbrieven enpresentaties bij diverse bijeenkomsten.In essentie was de conclusie van het jaarverslag dathet eerste jaar van het stimuleringsprogramma eenimpuls heeft gegeven aan de bekendheid en toe passing van het instrument stedelijke kavelruil, endaarmee ook een basis heeft gelegd om door te gaan.Voor dat vervolg was dan wel een verdiepingsslagnoodzakelijk, gericht op de uitvoeringspraktijk, enwaren kennisdeling en afstemming met andereprogramma’s van belang. Daarnaast is duidelijk(er)geworden dat stedelijke kavelruil moet wordengezien als een van de instrumenten voor gebieds ontwikkeling. Geen wondermiddel dus, maar welpassend in de geest van de Omgevingswet en bruikbaar om zowel het gesprek tussen partijen als deconcrete transformatie van gebieden te stimuleren.Het eerste jaarverslag gaf enkele specifieke thema’sen adviezen die mede een “agenda” hebben gevormdvoor de uitvoering van het SSKR in de afgelopenperiode en het opstellen van dit jaarverslag. Hieronderworden de belangrijkste onderwerpen van die agendakort weergegeven. De wijze waarop hiermee rekeningis gehouden, en de resultaten daarvan, komen inandere hoofdstukken aan de orde.1.2.1 Wettelijke regelingZoals hierboven aangegeven zal via de Aanvullingswetgrondeigendom een wettelijke regeling van stedelijkekavelruil worden opgenomen. Bij de totstandkomingdaarvan en in de praktijk spelen twee discussiepunten:1. Door het vrijwillige karakter van de regeling kaner behoefte zijn aan het vergroten van de door zettingsmacht ingeval een of meerdere eigenarenniet mee willen werken aan kavelruil.2. De regeling kent in haar huidige vorm geen financiële/fiscale stimulansen (zoals de vrijstellingvan overdrachtsbelasting bij kavelruil in het landelijk gebied). De vraag is welke incentives welmogelijk zijn, en in hoeverre een gecombineerdeinzet met andere instrumenten zoals onteigeningperspectieven biedt.De ervaringen van de pilots of andere praktijk projecten, en nadere gedachtevorming door deklankbordgroep, kunnen bijdragen aan een mogelijke herijking van de voorgestelde wettelijkeregeling. Zie voor meer informatie hoofdstuk 5 en 6.14 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster
‘ Stedelijke kavelruil vergt maatwerk en vraagt om een aanpakwaarbij verschillende middelen en strategieën uit de gereed schapskist voor gebiedsontwikkeling gecombineerd worden.’1.2.2 Uitwerking specifieke onderwerpenStedelijke kavelruil vergt maatwerk en vraagt om eenaanpak waarbij verschillende middelen en strategieënuit de gereedschapskist voor gebiedsontwikkelinggecombineerd worden. Wettelijke instrumenten,zoals kostenverhaal, voorkeursrecht of onteigening,financiële middelen zoals erfpacht, BIZ (BedrijvenInvesterings Zone) of (revolverende) fondsen, of eenmix van elementen van actief grondbeleid. Meerinformatie over mogelijke combinaties en de meerwaarde ervan is gewenst.programma’s of beleidsopgaven. Daarmee kan ookworden ingespeeld op de politieke actualiteit. Het isvan belang om de (potentiële) meerwaarde vanstedelijke kavelruil inzichtelijk te maken. Zie voormeer informatie over de activiteiten gericht op kennisdeling en doorwerking hoofdstuk 3.Voor toepassing van stedelijke kavelruil moet desamenwerking tussen betrokken partijen stapsgewijsworden aangepakt en tussentijds vastgelegd wordenvia eenvoudige en/of praktische contracten waarinde afspraken over en weer worden opgenomen. Datschept duidelijkheid en kan de voortgang bevorderen.Financiële aspecten en een (sluitende) businesscasevergen aandacht. Daarbij gaat het zowel om desamenhang in de toepassing van grondbeleids instrumenten als om de aansluiting bij andere financiële mogelijkheden en het op een langeretermijn duiden van kosten en baten. Zie voor meerinformatie over de uitwerking van genoemde specifieke onderwerpen hoofdstuk 3.1.2.3 Kennisdeling en doorwerkingStedelijke kavelruil is een (nieuw) instrument voorgebiedsontwikkeling en toepassing ervan levertervaringen op die ook voor andere programma’s enprojecten relevant (kunnen) zijn. Zoals bijvoorbeeldde (implementatie van de) Omgevingswet, het programma Stedelijke Transformatie en de uitwerking van de Retailagenda. Kennisuitwisseling isdus nodig en waar mogelijk toegespitst op die andereJaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 15
16 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster
2Pilots en best practices2.1Algemene/gemeenschappelijkepuntenDe pilots zijn belangrijk binnen het SSKR en zijnbedoeld om praktijkervaring op te doen met deaanpak en invulling van het instrument stedelijkekavelruil. Van de tien geselecteerde pilots uit heteerste jaar lopen er vier door in het tweede jaar;daarnaast zijn vier nieuwe pilots opgestart. In dithoofdstuk worden de ontwikkelingen en lessen vandeze acht pilots beschreven. Vervolgens komen deervaringen die zijn opgedaan met het instrument inandere projecten aan de orde.De ondersteuning van de pilots door het stimuleringsprogramma bestond uit: Bezoek van de klankbordgroep van het SSKR.De pilots konden gebruikmaken van de kennisen denkkracht binnen de klankbordgroep. Begeleiding door een kernteamlid van hetstimuleringsprogramma. Intervisiedagen met de andere pilots, waar deervaringen werden gedeeld en kennis werdverspreid. Mogelijkheid tot deelnemen aan themadagen.De status van pilot levert intern en extern aandacht opvoor een project. Betrokkenheid van het ministerievestigt de aandacht op een project en kan de voortgang ervan bevorderen. De pilots breiden hun netwerk uit, vergaren kennis en leren van elkaar.De problematiek van de pilots is verschillend (herontwikkeling van woningbouw, herstructureringbedrijventerrein, herinrichting dorpskern) maar deaandachtspunten zijn vergelijkbaar. De vraag welkerol en positie de overheid heeft en moet innemenkomt in veel pilots terug. Maar ook de vraag: hoekrijgen we private partijen in de actiestand?Gebleken is dat de meerwaarde van het instrumentonder andere zit in een andere aanpak van gebiedsontwikkeling en een andere benadering van departijen in het betreffende gebied. De kavelruil overeenkomst is het juridisch sluitstuk van dit heleproces; partijen binnen de pilots zijn hier nog nietaan toe gekomen.2.2Acht pilots2.2.1 AssenOmschrijving pilotHet centrum van Assen wordt geplaagd door leegstandin de detailhandel. Vanuit bloedgroepen als retail,horeca, vastgoed, cultuur en toerisme, maar ook doorbelangenorganisaties en de gemeente, is een actievebijdrage geleverd om gezamenlijk te komen tot eenvisie die erop is gericht van de huidige binnenstadweer een krachtige, toekomstbestendige binnenstadte maken. Dit kan onder andere bereikt worden doorhet segmenteren en compacter maken van de detailhandelsstructuur. Stedelijke kavelruil is een beoogdmiddel om ondernemingen naar het winkelhart teverplaatsen (de “van buiten naar binnen-aanpak”).Jaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 17
Daarnaast richt men zich op de “interne trans formatie”-aanpak. Daarbij wordt gekeken waar inhet kernwinkelgebied effectief het aantal vierkantemeters kan worden teruggedrongen door in te zettenop gebiedstransformatie. Met als doel het aantrekkelijker maken van het gebied en het beter aan telaten sluiten bij de markt. Belangrijk is dat nietalleen de grote professionele partijen een bijdrageleveren, maar ook de kleinere ondernemers in debinnenstad.Uitdaging/leervragen van de pilot1. Hoe houdt de gemeente bij een dergelijk grootaantal initiatieven de regie?2. Hoe kunnen de te transformeren locaties insamenhang ontwikkeld worden met een zogoed mogelijk eindresultaat voor het centrumvan Assen?3. Wat is de haalbaarheid van eentransformatiefonds?Ontwikkeling pilotNadat door middel van een analyse inzicht was verkregen in het functioneren van de binnenstad, heeftde gemeente zich gericht op het Koopmansplein.Een centraal plein met de juiste afmetingen om eenplek te geven aan grootwinkelbedrijven. In de pandenrond het plein was veel leegstand. Deze grootschaligepanden en grondposities leken geschikt voor een(interne) verkaveling. Door het aantrekken van deeconomie ontstond echter vanuit kopers interessein deze grote panden. Assen profiteert ook van dewoning bouwvraag in de stad Groningen en er meldden zich kopers voor deze panden. De eigendomsverhoudingen zijn nu geschikt voor de toe komstige functie en is geen reden meer voor eenruiling. Met de nieuwe eigenaren voert de gemeentegesprekken over het verbeteren van het kwaliteits niveau van het plein en aanliggende panden, zoals deverhoging van de belevingswaarde en de uitstraling.Deze eigenaren kunnen ook het voortouw nemenvoor ontwikkeling van de leegstaande panden in deomgeving. De gemeentelijke subsidie voor gevelverbetering wordt al door de nieuwe eigenaren benut.18 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster
De toegenomen woningvraag heeft geresulteerd intientallen initiatieven om in het centrum woningen,vooral appartementen, te realiseren. Deze initiatievenbetreffen zowel woningen boven winkels als transformatie van de functie van gehele panden van detail handel naar wonen. Deze verandering van functie zaleen vermindering van de leegstand en van het winkel oppervlak tot gevolg hebben. Uit een vergelijking diehet Kadaster op basis van Locatus-gegevens heeftuitgevoerd blijkt dit ook. Tussen mei 2017 en mei 2018is vooral in de aanloopstraten het winkeloppervlakgedaald: de gebiedstransformatie is op gang gekomen. De gemeente zal de vinger aan de polsmoeten houden bij de (ver)bouwplannen. Hierbij isvan belang dat het planologisch regime actueel is endat er wordt gestuurd op kwaliteit en diversiteit.Doordat de aanloopstraten reeds aan het verkleurenzijn naar woongebieden, blijft er een “tussengebied”over. De functie van dit gebied rond het kernwinkelgebied moet opnieuw gedefinieerd worden omdatniet duidelijk is of dit bijvoorbeeld de nieuwe aanloopstraten zijn. Hier treedt leegstand op en debetreffende, overwegend kleine ondernemers eneigenaren zijn slecht georganiseerd. Er wordt nagedacht over manieren om hen in beweging tekrijgen. Bestemmingsplanruil biedt hier geen uitkomst, aangezien het vigerende bestemmingsplan al erg ruim is.De gemeente organiseert samen met de binnenstads organisatie Vaart in Assen (waarin ook de vastgoed eigenaren vertegenwoordigd zijn) verschillende“thematafels”: per thema worden koplopers met eenbrede visie uitgenodigd. Een van de bijeenkomstenzal gaan over het verenigen van de eigenaren. HetKadaster heeft voorgesteld om met de eigenaren eensimulatiespel te spelen dat geënt is op de situatie inhet centrum van Assen. Hierbij komen de eigenarenmet elkaar in contact en kunnen ze elkaars visie enplannen vernemen, met als doel het gezamenlijkuitwerken van concrete plannen voor het verbeterenvan het vastgoed.Leerpunten voor anderen Aan verplichte kavelruil (met doorzettingsmacht)heeft de gemeente geen behoefte, aangezienAssen een stad van consensus is. Een verplichtevariant van kavelruil heeft vooral meerwaarde voorgebieden met kleine eigenaren. Deze bevindenzich met name in het tussengebied. Vandaar datde aandacht van de gemeente gericht is op het mobiliseren van deze eigenaren en er activiteitenworden bedacht die, als eerste aanzet tot gebiedsontwikkeling, moeten leiden tot een hogereorganisatiegraad. Een les voor de gemeente is dat je soms gewoonop je handen moet blijven zitten. Dit om te voorkomen dat de ondernemers achteroverleunen enalleen de gemeente verantwoordelijk wordt. Vooreen goede ontwikkeling van de stad is een juistecombinatie van rentmeesters en ontwikkelaarsnodig. De gemeente moet achterhalen waar deenergie zit en waar geïnvesteerd moet worden.Door nieuwe ondernemers ontstaat er vaak weerenergie. Het inbrengen van eigen vastgoed door degemeente blijkt een stimulans te zijn geweest voorhet op gang brengen van de gebiedsontwikkeling.2.2.2 DelfzijlOmschrijving pilotHavenstad Delfzijl is 60 jaar geleden ontworpen omuiteindelijk meer dan 80.000 mensen te huisvesten,maar heeft momenteel nog minder dan een derdedaarvan aan inwoners. Bovendien ligt Delfzijl in hetaardbevingsgebied in de provincie Groningen. Ditbrengt onder meer onzekerheid met zich mee voorde bewoners met betrekking tot aardbevingsschadeen de toegezegde gelden ten aanzien van schade herstel, veiligheid en toekomstperspectief.De versterkingsaanpak in Groningen is in Delfzijlonder andere van start gegaan in de Zandplatenbuurtin Delfzijl-Noord. In die buurt zijn veel woningen inbezit van woningcorporatie Acantus, maar ook is ereen aantal corporatiewoningen verkocht aan particulieren. Samen met de woningcorporatie heeft degemeente Delfzijl parallel aan een gemeentelijkeJaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil 19
‘ Vaak is niet alleen het grondbezit versnipperd, maar ook deperspectieven, belangen en toekomstplannen. Al dieeigenaren die een stukje van de legpuzzel bezitten, moetenwel willen samenwerken om het op te lossen.’Woonvisie een specifieke gebiedsvisie voor Delfzijl-Noord opgesteld. Doel is om de versterkingonderdeel te laten zijn van een plan voor toekomstbestendige en veilige woningen op een goede plek.In plaats van het versterken van de huidige woningenwillen gemeente en corporatie samen met bewonersen huurders kijken of vervangende nieuwbouw opeen andere plek een goed alternatief kan zijn.De gemeente wil in dit plan een aantrekkelijke encompacte wijk en stad ontwikkelen met goede voorzieningen, waar men met plezier kan winkelen,wonen en ontspannen. Uitgangspunt is om hetwonen in en rondom het centrum te versterken enmeer te verdunnen en te vergroenen aan de randenvan Delfzijl.Uitdaging/leervragen van de pilotDe gemeente zoekt naar manieren om de bewoners/eigenaren te begeleiden naar een nieuwe woning enze te verleiden mee te doen in het proces van wijkontwikkeling. Het is de bedoeling dat bewoners/eigenaren hun eigen plek inruilen voor een nieuweplek met een nieuwe woning, passend bij de woontoekomst van de inwoner. Hiervoor zou hetzeer wenselijk zijn dat bestaande hypotheken overgedragen kunnen worden naar een nieuwe woning,maar of en hoe dit gerealiseerd kan worden ison duidelijk. Vooruitlopend op die mogelijkheidheeft de gemeente reeds de ontwikkeling van eennieuwe locatie ter hand genomen, dichter bij hetcentrum en met ruimte voor circa 120 woningen.Er komen verschillende budgetten beschikbaar voorde o ntwikkeling van deze locatie, maar deze zijn nogniet allemaal toebedeeld dan wel gedekt.Ontwikkeling pilotDe bewoners moeten de mogelijkheid hebben omeen beweging te maken die past bij hun levensfaseen gebaseerd is op hun eigen keuze. Vervangendenieuwbouw op een andere plek biedt mensen eenoptie op een snellere en structurelere oplossing danandere mogelijkhe
5.10 Stedelijke kavelruil en kostenverhaal 70 5.11 Perspectief van een ontwikkelaar 72 5.12 Stedelijke kavelruil als procesversneller 73 5.13 Manage de bundel! Stedelijke kavelruil en de bundel van rechten 75 5.14 Stedelijke kavelruil: nuttig instrument voor gebiedstransformatie80 5.15 Succes zit in het toevoegen van waarde 81
Stedelijke bevoorrading Pagina 8 van 46 Beschrijving van de rol van de Rijksoverheid aan de hand van een historisch overzicht (hoofdstuk 3). Beschrijving van de trends die van invloed zijn op de stedelijke bevoorrading (hoofdstuk 4) en beschrijving van de innovaties binnen het terrein van de stedelijke bevoorrading (hoofdstuk 5).
Stedelijke ontwikkelingen 2000-2006 11 Trends 1996-2006: een vergelijking met de periode 1996-2002 14 Verdieping 17 1 Typering van stedelijke milieus 19 2 Ontwikkelingen in de stedelijke m1ilieus 23 2.1 Ruimtebeslag, dichtheid en functiemenging in het stedelijk gebied 23 2.2 Het ruimtebeslag van de stedelijke milieus, en transformaties 24
stedelijke culturele regio's en formuleert de uitgangspunten voor samenwerking met gemeenten en provincies. Daaruit wordt in grote lijnen duidelijk hoe OCW aankijkt tegen stedelijke regio's en de plannen die het ministerie van die regio's verwacht. Het kabinet nodigt de andere overheden uit om stedelijke en regionale profielen op te stellen.
De stedelijke Visie op Leefbaarheid 7 1 . 1 . I n l e i d i n g 7 1 . 2 . De Amsterdamse leefbaarheidsaanpak gewogen 8 1 . 3 . De stedelijke visie op leefbaarheid in Amsterdam, inhoud en afbakening 9 1 . 4 . Visie op stedelijke rol in de aanpak van leefbaarheid in Amsterdam 1 3 Hoofdstuk 2 Een Amsterdams Peil voor leefbaarheid:
Whitepaper - Succesvolle duurzame stedelijke ontwikkeling 2 Het gaat om balans en verbindingen In de duurzame stedelijke ontwikkeling is de drie-eenheid 'People Planet Profit' - ook wel de drie P's - een geaccepteerde richtlijn. People (het sociale domein, oftewel de menselijke gedragingen in de ruimte), Planet (het milieukundige .
1.4. Ecosysteemdiensten in een stedelijke omgeving 15 1.5. Handleiding en webtool voor een stedelijke omgeving 15 1.6. Beoogde eindgebruikers 16 1.7. bronnen 17 HOOFDSTUK 2. Methode_ 18 2.1. Hoe ecosysteemdiensten waarderen? 18 2.2. Vertaling naar indicatoren 19 2.3. Beperkingen 19 2.3.1.
Stedelijke Vernieuwing; een paradox tussen vast en vloeibaar Puur semantisch gezien is stedelijke vernieuwing de aanduiding van een proces van verandering. Steden vernieuwen zich continu op fysiek, cultureel, sociaal, politiek en economisch vlak. Dit proces wordt voortgedreven door een complex samenstel van effecten en besluiten op meerdere
15th AMC ! 8 1999 5 Problems 17, 18, and 19 refer to the following: Cookies For a Crowd At Central Middle School the 108 students who take the AMC! 8 meet in the evening to talk about prob-lems and eat an average of two cookies apiece. Walter and Gretel are baking Bonnie’s Best Bar Cookies this year. Their recipe, which makes a pan of 15 cookies, list these items: 11 2 cups of our, 2 eggs .
