Rent To Buy Di Azienda - E.library

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Rent to buy di aziendaa cura di Sara Landini e Massimo Palazzo

Rent to buy di aziendaLe RicercheDirettore responsabileEnnio BulgarelliComitato ScientificoGiulia ClarizioGiuseppe ConteAndrea FusaroPiergaetano MarchettiGiampiero MonteleoneMario NotariPietro SirenaIrene StolziComitato editorialeFulvia Paola De SanctisLuca GiovineEmanuela PaolucciProgetto graficoMind advProprietario ed editoreIl Sole 24 Ore S.p.A.PresidenteGiorgio FossaVice PresidenteCarlo RobiglioAmministratore delegatoFranco MoscettiSede legale e AmministrazioneVia Monte Rosa, 9120149 MilanoISSN 1971-5285RedazioneVia Monte Rosa, 9120149 MilanoLe fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascunvolume/ fascicolo di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall’art. 68, commi 4 e 5,della legge 22 aprile 1941 n. 633. Le riproduzioni effettuate per finalità di carattere professionale, economicoo commerciale o comunque per uso diverso da quello personale possono essere effettuate a seguito di specificaautorizzazione rilasciata da EDISER Srl, Società di servizi dell’Associazione Italiana Editori, attraverso ilmarchio CLEARedi, Centro Licenze e Autorizzazioni Riproduzioni Editoriali, Via Monte Rosa, n. 91 20149 Milano. Informazioni: www.clearedi.org.Periodico trimestrale registrato presso il Tribunale di Milano, n. 598 del 23.09.1998.Servizio clienti: piazza Indipendenza 23 b/c - Roma - Tel. 02/30.300.600; fax 02/3022.5400.I testi e l’elaborazione dei testi, anche se curati con scrupolosa attenzione, non possono comportare specificheresponsabilità dell’Editore per involontari errori e/o inesattezze; pertanto il lettore è tenuto a controllarel’esattezza e la completezza del materiale utilizzato. Le opinioni espresse negli scritti firmati impegnano sologli Autori, non riflettendo necessariamente quelle della rivista. Questo numero è stato chiuso in redazione il5 dicembre 2016.

INTRODUZIONEIl presente volume propone i risultati di una ricerca finanziata dall’Ente Cassa di Risparmio di Firenze,dal Dipartimento di scienze giuridiche dell’Università di Firenze e dalla Fondazione italiana delNotariato tesa a verificare la possibilità di proporre il modello del Rent to buy, recentemente consacratodal legislatore italiano con riferimento al settore immobiliare, anche al trasferimento di azienda nellaconsapevolezza che, nel caso di specie, i modelli contrattuali, con cui si realizzano le operazioni di“to rent ” e “to buy” tra loro combinate, presentano notevoli distanze, prima di tutto disciplinari, avutoriguardo all’oggetto che nel caso di specie è l’azienda, un oggetto il cui inquadramento non può dirsiperaltro definitivamente individuato dagli interpreti.Il rent to buy di azienda consentirebbe attraverso il collegamento tra due contratti (in genere affitto diazienda e preliminare di cessione di azienda) di entrare subito nel godimento dei beni dell’azienda,inizialmente in affitto, e successivamente diventarne proprietari in un periodo di tempo prefissato.L’operazione presenta una serie di profili di interesse: La creazione per l’acquirente di uno “storico creditizio”; L’accantonamento di parte di quanto versato per l’affitto d’azienda come acconto prezzo; La possibilità di accantonare ulteriore liquidità con il proprio lavoro per l’atto notarile d’acquisto; La posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al finanziamento ed al rogito notarile; La possibilità di vendere la propria azienda cedendo i contratti, evitando così ulteriori costi notarili.Il progetto si proponeva, secondo chiavi di indagine e lettura interdisciplinari, di analizzare i modelliin atto e le altre soluzioni contrattuali come l’affitto con riscatto, l’affitto con opzione di vendita, lavendita con riservato dominio, il leasing di azioni; verificare i pro e contro a livello giuridico, economicoe fiscale dei diversi modelli; valutare la possibile integrazione tra i modelli.Vari i profili problematici analizzati.Vi è innanzitutto la necessità di mettere a fuoco le distanze con il rent to buy immobiliare compito svoltodalla Prof.ssa Dianora Poletti. Sul piano applicativo una delle possibilità di contatto potrebbe esserel’affitto di azienda o ramo di essa avente per oggetto la vendita di immobili, fattispecie frequente nellaprocedura di concordato preventivo. Con la possibile ulteriore complicata variante che l’imprenditorein concordato abbia a sua volta stipulato contratti di rent to buy aventi ad oggetto uno o più benicostruiti e destinati alla vendita.Un istituto di confine può essere il rent to buy di partecipazioni sociali, tema affrontato nella suaproblematicità dal Notaio Maltoni.I problemi maggiori riguardano i profili contrattuali affrontati dalla Prof.ssa Nazzaro, dal Prof. Bucelli,dai Notai Palazzo, Maltoni, Sideri e dai dott. Rizzuti e Bassi.È da notare come il rent to buy di azienda non sia una mera “giustapposizione” di tipi contrattuali(affitto di azienda e trasferimento di azienda). Il collegamento funzionale tra i due contratti determinauna connotazione, dal punto di vista causale, in particolare del contratto di affitto ponendo indiscussione l’applicabilità della disciplina prevista. In specie l’art. 2561 contiene disposizioni voltealla conservazione della destinazione economica dell’azienda e dell’organizzazione aziendale percome pensata dall’originario titolare, che trovano la propria ratio nel fatto che l’affitto non è che unaparentesi nella gestione aziendale. Tale disposizione, che mal si attaglia al rent to buy di azienda, hauna serie di conseguenze con riferimento alla possibilità di patti contrari in relazione al passaggio deicontratti in corso e dei crediti in capo all’affittuario.La funzionalizzazione dell’affitto al trasferimento dovrebbe aprire alla possibilità, in via convenzionale,di prevedere una regolamentazione particolare.Sempre in via di autonomia privata occorre individuare strumenti giuridici per superare le insidiedel rent to buy. A chi comincia a pagare i canoni deve essere consentito di completare l’acquisto del3

Rent to buy di aziendal’azienda e/o di rinunciare nel caso in cui cambi idea.Sia nel mio saggio che in quello della Prof.ssa Nazzaro, vengono considerati, seppur sotto profilidiversi, aspetti del rent to buy nel passaggio generazionale dell’impresa.Non si è mancato di considerare i profili fiscali, trattati dal Prof. Pistolesi, e i profili aziendali, trattatidal Prof. Liberatore.Quanto ai primi si tratta in specie di considerare la bilateralità o unilateralità del preliminare ditrasferimento avuto riguardo al possibile diverso impatto fiscale che questo potrebbe avere. Centraleè in particolare il problema della riferibilità tout court al rent to buy di azienda del regime fiscale del rentto buy immobiliare.Da un punto di vista aziendalistico occorre poi individuare criteri di accantonamento delle parti delcanone da imputare ad acconto del prezzo. Occorre una corretta valutazione degli assets aziendali edel valore di acquisto in caso di rent to buy .Speriamo così, avendo cercato di dar risposta ai suddetti punti problematici, di aver gettato solide basiper elaborare schemi contrattuali nell’ operare di meccanismi innovativi di trasferimento di azienda eGuidelines per gli operatori contenenti soluzioni ai problemi giuridici e economici che il tema proponenella prospettiva di individuare modelli contrattuali condivisi dalle associazioni di categoria attraversol’apporto di professionisti e accademici esperti del settoreSara LandiniAssociato di Diritto privato, Università di Firenze4

Rent to buy di aziendaDIANORA POLETTIRent to buy immobiliare e rent to buy aziendaleL’art. 23 D.l. n. 133/2014 e il godimento finalizzato all’acquisto99Dal rent to buy immobiliare al rent to buy aziendale: una premessa metodologica11Segue. Dalla delimitazione dell’oggetto alla funzionalizzazione del godimentoL’utilità, nel contesto aziendale, di un modello di scissione tra titolaritàe godimento diverso dall’usufrutto e dall’affitto13Rassegna delle (principali) questioni applicative16Dal rent to buy aziendale al rent to buy immobiliare: qualche riflessione “di ritorno”1715ANNA CARLA NAZZARORent to buy di azienda: specificità dell’oggetto e funzioni (possibili) del contratto 19Definizione legale della fattispecieSegue: Il rent to buy di aziendaLa specificità del bene azienda e i suoi riflessi sulla disciplinaFunzioni del contratto: due esempiL’utilizzabilità del rent to buy di azienda nel passaggio generazionale d’impresaAccantonamento di una quota di canone e assimilabilità agli investimentioperati mediante piani di accumuloModelli contrattuali e condizionamenti esterni: il sistema fiscale19222325262729MASSIMO PALAZZORent to buy di azienda: interessi sottesi e opponibilità ai terziPremessa3232TutelePubblicità legalePortata dell’efficacia dichiarativa della iscrizione nel Registro impreseIl conflitto tra cessionari dei crediti aziendali e di quote di Srl33333435L’anteriore iscrizione nel Registro delle imprese come speciale regola di soluzionedel conflitto tra acquirenti di diritti incompatibili sopra la medesima aziendaAdeguamento ermeneutico o prospettive di riforma?Il rent to buy come procedimento di trasmissione della ricchezza363637SERGIO SIDERIRent to buy di azienda. Principi, ammissibilità e tecniche operativeIntroduzioneNatura giuridicaApplicabilità della regolamentazione al bene “azienda”Modalità operativeConclusioni393940424552

Rent to buy di aziendaMARCO RIZZUTIConcessione del godimento e diritto all’acquistoSchema per contratto di d’azienda5560JACOPO BASSIIl corrispettivo quale elemento contrattuale idoneo a caratterizzare62la figura in esameTema d’indaginePrima considerazione preliminare: tipo e causa rent to buySeconda considerazione preliminare: l’azienda quale possibile oggettodel contratto rent to buyIl confronto con le figure affini attraverso la lente del corrispettivo: prime conclusioni62626870ANDREA BUCELLIRent to buy di azienda. “Sostanza dell’operazione o del contratto”75(art. 2423-bis, n. 1-bis, c.c.)Due novità legislative a confrontoForma giuridica e sostanza economica nella rappresentazione contabile dei fatti di gestioneContratto, operazione economica e causa in concretoDiritti reali e personali di godimento su singoli beni aziendali, sull’aziendae su partecipazioni sociali (cenno comparato)Iscrizione in bilancio dei beni oggetto del nuovo contratto7575778184SARA LANDINITrasferimenti di azienda e successioniIntroduzioneIl concetto di aziendaLa piú generale problematica della successione nei beni produttiviForme della successione di azienda. In particolare il rent to buy testamentario e il trustRiflessioni conclusive878787909298MARCO MALTONIRent to buy di partecipazioni sociali e di aziendaInquadramento della questioneTratti rilevanti della disciplina dell’art. 23 del D.l. 133/2014Rent to buy di partecipazioni sociali?Rent to buy di azienda?999999100103

INDICEFRANCESCO PISTOLESIRent to buy di azienda: i profili fiscali dell’operazioneIntroduzioneImposizione diretta: le ipotesi fisiologiche di svolgimento del rapporto (Segue) ed i casi di risoluzione per inadempimentoImposizione indirettaProfili critici e considerazioni conclusive106106107109111112GIOVANNI LIBERATORE - FRANCESCO MAZZIRent to buy d’azienda. Profili economico-aziendali 115Inquadramento del rent to buy nella prospettiva economico-aziendalePeculiarità del rent to buy di aziendaStima del canone congruo nel rent to buy d’aziendaLa determinazione del risarcimento in caso di risoluzione del contrattoAspetti contabili del rent to buy aziendaleBibliografia115116117120121125

Rent to buy di azienda

Rent to buy immobiliare e rent to buy aziendaledi Dianora PolettiOrdinario di Diritto privato, Università di PisaL’art. 23 D.l. n. 133/2014 e il godimento finalizzato all’acquistoIntrodotti di recente nel nostro sistema, i contratti di godimento finalizzati al successivo acquistodi immobili rappresentano un’operazione contrattuale sorta da predominanti ragioni di politicaeconomica, dirette a rianimare lo stagnante mercato immobiliare, che disegna una nuova ipotesi discissione tra titolarità del diritto e godimento, ma con la finalizzazione di quest’ultimo, fin dall’inizio,alla sua riunione con la prima attraverso una scelta rimessa al potenziale acquirente (che, condenominazione echeggiante la locazione, il legislatore definisce conduttore).Salutato ai suoi esordi come una modernizzazione del sistema autoctono, non esente da una certainfluenza derivata da una prassi contrattuale diffusa nell’ordinamento di common law, l’art. 23 delD.l. n. 133/2014, convertito nella L. n. 164/2014, tratteggia un modello contrattuale di particolarecomplessità, non del tutto sovrapponibile a quelli espressi dall’anglismo “rent to buy”1 o a quelligià escogitati dall’autonomia contrattuale per soddisfare le contrapposte esigenze di un venditoreinteressato a collocare l’immobile di sua proprietà sul mercato e di un aspirante compratore non inpossesso dell’intero importo del corrispettivo (e impossibilitato a ricorrere al credito), ma interessato aconseguire da subito il godimento del bene2. La caratteristica più evidente dei contratti di godimentoin funzione della successiva alienazione del bene - che li eleva a perfetto prodotto della postmodernità3 - è quella di presentare un alto tasso di procedimentalizzazione4, decisamente rafforzatorispetto a quello presente nei modelli già noti di preparazione all’acquisto immobiliare, ribattezzati“vendite alternative”5, perché unito alla espressa previsione di un doppio programma contrattuale:quello principale o naturale, che mira a consentire l’acquisto della proprietà agevolato dal progressivoaccantonamento del prezzo; quello, per così dire secondario ed eventuale, che consegue alla possibilitàdi ripensamento riservata al conduttore, in cui la proprietà non si trasferirà nella sua sfera giuridica maPer una panoramica degli schemi contrattualiriconducibili alle nuove etichette di importazioneanglosassone: F. TASSINARI, «Dal rent to buy al buy to rent:interessi delle parti, vincoli normativi e cautele negoziali»,in I contratti, 2014, p. 822 e A. FUSARO, «Rent to buy, Helpto buy, Buy to rent, tra modelli legislativi e rielaborazionidella prassi», in Contr. impr., 2014, p. 420 e ss.2Sulle diverse vie tratteggiata dall’autonomia privatasia consentito il rinvio a D. POLETTI, «L’accesso allaproprietà abitativa al tempo della crisi: i c.d. contratti rentto buy», in Crisi finanziaria e categorie civilistiche (Atti delConvegno dell’Associazione Civilisti su “Crisi finanziariae categorie civilistiche”, Roma, 28 e 29 giugno 2013), acura di G. Alpa e E. Navarretta, Milano, 2015, p. 251 e ss.3Indaga il contratto tra “post-modernità e complessità”,nell’ambito dei diversi momenti storici attraversatidall’atto di autonomia, G. ALPA, Le stagioni del contratto,Bologna, 2012, p. 139 e ss.4Il rilievo è generalmente diffuso tra i commentatoridella norma: per tutti, G. PALERMO, «L’autonomianegoziale nella recente legislazione», in Giur. it., 2015, p.1491. Sul tema della procedimentalizzazione dell’effettotraslativo cfr., specificamente, G. FURGIUELE, Ilcontratto con effetti reali tra procedimento e fattispecie complessa:prime considerazioni, in Diritto privato, I, Il trasferimento dellaproprietà, Padova, 1995, p. 83 e ss. L’esigenza di analizzarela vendita immobiliare come una “serie funzionalmentepreordinata” al raggiungimento di un risultato (unvero e proprio “procedimento” con relative distinte fasisub procedimentali) è sempre più radicata in dottrina:specificamente C. MAZZÙ, «La compravenditaimmobiliare dall’atto al procedimento», in www.consiglionazionaleforense.it e R. LENZI, «La venditacome procedimento», in Rass. dir. civ., 2015, p. 1359 e ss.Un contributo che rilegge in chiave procedimentalel’intero procedimento di formazione del contratto è quellodi A.M. BENEDETTI, Autonomia privata procedimentale. Laformazione del contratto fra legge e autonomia delle parti, Torino,2002.5Per un’indagine non recente ma del tutto attuale, C.CAMARDI, Vendita e contratti traslativi, Milano, 1999.9

Rent to buy di azienda10rimarrà in capo al concedente, che dovrà rimetterla sul mercato.Il legislatore ha dunque varato in tempi singolarmente rapidi una nuova operazione di acquistograduale della proprietà immobiliare, la cui peculiarità è quella di regolamentare fin dall’origine lesopravvenienze, in qualche maniera “internalizzandole”, allo stesso modo in cui viene “internalizzata”la vicenda creditizia, che - con il precipuo scopo di evitare il ricorso a finanziamenti esterni - sigioca interamente nel rapporto tra aspirante compratore e aspirante acquirente, con la disponibilitàall’attesa della vendita da parte del primo e gli accantonamenti progressivamente crescenti con ildecorso del tempo da parte del secondo. In essa si predispone e si regolamenta fin dall’origine l’interoassetto di interessi, programmando non solo i risultati ultimi dell’operazione contrattuale, finalizzataal trasferimento della proprietà del bene, ma anche l’ipotesi dell’insuccesso incolpevole dovuto alripensamento dell’aspirante acquirente6.Il tutto all’interno di una sofisticata cornice normativa che prevede, solo per limitarsi a citare i puntisui quali si era dichiarata impotente la rivitalizzata autonomia privata prima dell’entrata in vigoredella norma, l’opponibilità del contratto a terzi tramite l’estensione anche temporale della disciplinadell’art. 2645-bis c.c., la scomposizione del canone, il completamento dell’operazione nel caso difallimento (in particolare) del concedente. Alla scelta delle parti si rimettono vari profili: tra questi,la determinazione della durata del godimento, che la norma - sebbene ai soli effetti dell’efficaciaprenotativa della trascrizione - indica in dieci anni, l’entità del doppio frazionamento del canone(sia per la fase fisiologica sia per l’evenienza del fallimento del programma contrattuale), la possibileconclusione anticipata dell’operazione, la cessione a terzi, il recesso del conduttore, la possibilità disubconcedere il godimento7, ma anche la ripartizione delle spese di manutenzione e la disciplina deimiglioramenti e delle addizioni, quando le regole dettate in tema di usufrutto, richiamate dall’art. 23più a rimarcare l’allontanamento dalla locazione8 che per un particolare intento di rivalorizzazionedell’istituto, non siano ritenute idonee.Proprio a causa della sua complessità, l’art. 23 sembra avere sinora registrato forse più attenzionidottrinali che concrete applicazioni. Un certo riscontro nella prassi operativa - per taluni versiimprevisto - ha invece avuto il rent to buy con oggetto l’azienda. Questo induce l’interprete (e ha sorrettogli intenti del gruppo di lavoro, che in questo volume presenta le sue prime riflessioni) a verificare lapossibilità del trapianto dello schema contrattuale dell’art. 23 dal mercato immobiliare al mercatodelle imprese o di loro “parti”9.In sede di primo commento alla norma (D. POLETTI,«L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero,sui contratti di godimento in funzione della successivaalienazione di immobili)», in Nuove leggi civ. comm., 2015,p. 35, avevo parlato di operazione “bifasica”, chiarendoperò (ivi, p. 43) che l’operazione contrattuale, anche se«racchiusa nel contesto di una sequenza composta dadue segmenti, uno dei quali si presenta solo eventuale»appare sorretta da una causa unitaria. Ritengo di averechiarito meglio il mio pensiero (lontano quindi dall’ideadella configurazione di due separati contratti: opportunaè la preoccupazione di G. D’AMICO, «Il rent to buy: profilitipologici», in I contratti, 2015, p. 1039) nel successivoscritto «Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimentodel vincolo contrattuale e restituzioni», ivi, specie p. 1055.7Considera la «facoltà di sublocare (e di cedere incomodato)» un elemento naturale del contratto, salvodivieto convenzionale: A. BENNI DE SENA, «Il c.d.rent to buy e il contratto di godimento in funzione della6successiva alienazione di immobile. Profili di disciplina»,in Nuova giur. civ. comm., 2016, II, p. 615.8V. CUFFARO, «Oltre la locazione: il rent to buy, nuovocontratto per l’acquisto di immobili, in Corr. giur., 2015,p. 9.Diversamente, F. DELFINI, «La nuova disciplina del rent tobuy nel sistema delle alienazioni immobiliari», in Riv. trim.dir. proc., 2015, p. 817, che accoglie invece la ricostruzionedel godimento in chiave di locazione.9Si allude, ovviamente, alla cessione di ramo di azienda,che - per G.F. Campobasso, Diritto Commerciale, 1.Diritto dell’impresa, VII ed., a cura di M. Campobasso,Milano, 2013, p. 148 - è integrata dal trasferimento di«un insieme di beni di per sé potenzialmente idoneo adessere utilizzato per l’esercizio di una determinata attivitàdi impresa (ma non necessariamente la stessa svolta daltrasferente); e ciò quand’anche il nuovo titolare debbaintegrare il complesso con ulteriori fattori produttivi (adesempio, materie prime) per farlo funzionare».

Rent to buy immobiliare erent to buy aziendaleDal rent to buy immobiliare al rent to buy aziendale: una premessa metodologicaTra le diverse ipotesi di dissociazione tra acquisto del godimento e successivo acquisto della proprietà,il contratto di rent to buy10 rappresenta una tecnica di programmazione di un effetto traslativo attuatatramite un progressivo accantonamento del prezzo di vendita, con la peculiarità rappresentata dallanon obbligatorietà dell’acquisto, temperata tuttavia da una remunerazione per il concedente sottoforma di «quota dei canoni imputata al corrispettivo» che lo stesso, ai sensi del comma 1-bis dell’art.23, è legittimato a trattenere per il caso di mancata conclusione dell’affare11.Questa scissione tra titolarità e godimento appare certamente funzionale alle esigenze di circolazionedell’azienda: essa si caratterizza subito per una finalità differente da quella connessa alla possibilitàdi costituire uno strumento di dilazione dell’acquisto in caso di difficoltà economiche e creditiziedell’aspirante compratore di immobili, rivelandosi quale operazione contrattuale diretta a soddisfareragioni squisitamente imprenditoriali che giustificano l’interesse al godimento anticipato del beneazienda. Sono già state indicate, al riguardo, per il conduttore la possibilità di valutare la capacitàreddituale dell’azienda e la reale competitività del settore prima di decidere l’acquisto, oltre allacreazione di un consolidamento patrimoniale, con il versamento di acconti sul prezzo, atto a porre lecondizioni per accedere al successivo finanziamento bancario; per il concedente la «rivitalizzazionedei valori dell’azienda dovuta ad una nuova e diversa gestione imprenditoriale che verosimilmenteconiugherà diversamente rischio e rendimento»12.È, questo, l’effetto della presenza di un bene del tutto peculiare, perché produttivo, quale l’azienda13,tra l’altro oggetto (nell’ambito della teoria dei beni, ormai al centro di un incisivo ripensamento14) deldibattito mai placato tra teorie unitarie, atomistiche e intermedie15, sul quale è di recente intervenuta- segnando un vantaggio in favore delle prime - la giurisprudenza delle Sezioni Unite in tema diusucapibilità dell’azienda16. Il godimento si fa in questo caso congeniale al dinamismo dei beni e deirapporti di impresa e, coincidendo con la possibilità di proseguire o di iniziare l’attività produttiva17,perde i tratti del godimento statico, trascorrendo dalla fermezza del bene immobile alla mobilità deirapporti di impresa, che obbligano il conduttore alla gestione produttiva.La comparsa sulla scena giuridica dell’art. 23 del D.l. n. 133/2014 - è storia già nota - ha sollevatomolteplici questioni: tra queste, dominante è stata quella tipologica. In proposito, senza potere quisvolgere un’indagine esaustiva ma solo in estrema sintesi, si può osservare che, abbandonata la strada,Si utilizzerà d’ora innanzi questa formula, pur conla consapevolezza - già dichiarata - che la stessa non èesattamente sovrapponibile ai contratti di godimento infunzione della successiva alienazione coniati dall’art. 23.11Per un tentativo di spiegazione sia consentito ancorarinviare a D. POLETTI, «Quando al “rent” non segue il”buy”.», cit., specie p. 1054.12Cfr., in questo volume, il contributo di A.C. NAZZARO,«Il rent to buy di azienda. Specificità dell’oggetto e funzioni(possibili) del contratto» (e già, dell’A., «Il rent to buy trafinanziamento e investimento», in Riv. dir. banc., 2015, 1).13Cfr. M. CASANOVA, Azienda (voce), in Dig. disc. priv., sez.comm., II, Torino, 1987, p. 75 e ss.14Cfr., ad esempio, le considerazioni di N. LIPARI, Lecategorie del diritto civile, Milano, 2013, p. 122 e ss.15Per riferimenti in merito e anche per un’accuratadisamina della sentenza citata nella nota seguente v.infra, in questo volume, il contributo di S. LANDINI,«Trasferimenti di azienda e successioni».16Cass., S.U., 5 marzo 2014, n. 5087, su cui L. DELLI10PRISCOLI, L’usucapibilità dei beni immateriali, in Treccani-Illibro dell’anno del diritto, Roma, 2015, p. 36 e ss., le perplessitàdi L. BOGGIO, «La proprietà dell’azienda come “benedistinto dai singoli componenti”: possesso ed usucapione»,in Riv. dir. civ., 2014, p. 1477 e di G. ZANCHI, Usucapibilitàdell’azienda: una soluzione pragmatica ma con qualche ombra, inDialoghi del diritto, dell’avvocatura, della giurisdizione, Padova,2014, p. 39 e ss. Ma si era già affermato che la stessadisciplina dell’usufrutto ex art. 2561 c.c. fosse ispirataalla considerazione dell’azienda come oggetto del dirittodi godimento separato e distinto dai singoli elementi checoncorrono alla sua composizione: F. MARTORANO,L’azienda, in Manuale di diritto commerciale ideato da Buonocore,Milano, 2013, p. 121.17Precisa che la concessione in godimento potrà riguardareanche un’azienda inattiva al momento della conclusionedel contratto, ma che dovrà necessariamente avere tuttele caratteristiche di legge per essere considerata tale: S.SIDERI, «Il rent to buy di azienda. Principi, ammissibilità etecniche operative» (infra, in questo volume).D. Poletti11

Rent to buy di azienda12pur evocata, del collegamento contrattuale, le ricostruzioni oscillano tra la sicura tipizzazione18, latranstipicità19, la tipizzazione aperta20 o il modello (legalmente) atipico21. Queste variazioni sul temanon stupiscono, posto che la nuova operazione è costruita ecletticamente, testimoniando nel dirittointerno quel pragmatismo europeo ormai imperante in materia contrattuale, tramite il riferimentoa modelli confinanti ma diversi. Di taluni è stata direttamente richiamata la disciplina normativa(come accade per il contratto preliminare), altri sono stati menzionati per escluderli (come la locazionefinanziaria, a comprova che la causa dei contratti costruiti dalla norma non è di finanziamento), altriancora sono stati ripresi per includerli se l’autonomia delle parti non ha diversamente disposto (cosìil riferimento a talune norme dettate in tema di usufrutto), senza contare che la formulazione delcomma 1-bis si accosta ad altri modelli alternativi di acquisto della proprietà.La soluzione accolta sulla creazione o meno di un nuovo tipo contrattuale, è evidente, si correlastrettamente alla possibilità di estendere il raggio applicativo della norma. Diversamente dall’ideadi una sua rigida tipizzazione, l’accoglimento di una tipizzazione aperta o di cornice (un’operazioneo uno schema contrattuale, dunque), per una norma comunque dominata dalla rigidità delladisciplina della doppia trascrizione22 - che già solleva dubbi sulla possibilità di applicare il meccanismocontrattuale al trasferimento di diritti reali minori23 - chiaramente conduce ad una maggiore flessibilitàe ad applicazioni analogiche. E tuttavia, l’angolatura nella quale si pone l’indagine qui condotta paredovere fuoriuscire dall’alternativa tra tipizzazione e (mancata) tipizzazione per proiettarsi su un altro,diverso sfondo.Tutto ciò, senza trascurare - quanto alla tipologia del bene oggetto dello schema contrattuale dell’art.23 - che il legame tra beni immobili e impresa è sicuramente sotteso alla formulazione e soprattuttoalla ratio dell’art. 23. Il concedente immaginato dal legislatore è infatti un preciso tipo di soggettoeconomico: l’impresa costruttrice di immobili, essendo intendimento della legge quello, come si evincedalle dichiarazioni contenute nella Relazione (che in realtà tratteggiano solo in maniera incompleta idiversi interessi che possono indirizzare i contraenti all’impiego dell’art. 23) di permettere all’aspiranteacquirente l’immediato godimento del bene «idoneo a soddisfare il bisogno abitativo, diluendonel tempo l’impegno finanziario», ma anche quello di consentire al venditore la «collocazionedell’immobile (con conseguente sgravio dell’onere finanziario sostenuto per la costruzione)»24. Sulpiano normativo, ciò è chiaramente comprovato dalla particolare attenzione dedicata dalla norma alpossibile subentro di una procedura concorsuale, che può riguardare entrambi i contraenti25.L’intreccio, per così dire, tra attività di impresa e beni immobili riconducibile al campo di azione dellanorma, senza necessità di forzarne i confini applicativi, potrà allora riguardare la circolazione gestoriaSulla “necessaria tipicità”, senza tentennamenti, V.RUGGIERO, «Rent to buy: la positivizzazione di un nuovoschema negoziale tipico nato nella prassi per il sostegnoindiretto al mercato immobiliare (Spunti critici e riflessionidi carattere giuridico-economico intorno all’art. 23, D.l.12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazionidalla L. 11 novembre 2014, n. 164)», in Contr. impr., 2015,p. 971. Anche S. MAZZAMUTO, «Il contratto di rent tobuy», ivi, p. 953, propende per la tipizzazione, rinviandoperò a A. TESTA, «Il rent to buy: la tipizzazione socialedi un contratto atipico», in Imm. propr., 2014, p. 384 e ss.,che - come emerge nel titolo del saggio - prospetta perl’appunto una “tipizzazione sociale”.19Sulla quale si interroga P. ZANELLI,

Rent to buy di azienda DIANORA POLETTI Rent to buy immobiliare e rent to buy aziendale 9 L'art. 23 D.l. n. 133/2014 e il godimento finalizzato all'acquisto 9 Dal rent to buy immobiliare al rent to buy aziendale: una premessa metodologica 11 Segue.Dalla delimitazione dell'oggetto alla funzionalizzazione del godimento 13 L'utilità, nel contesto aziendale, di un modello di scissione tra .

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1) A copy of the rent receipt, or rent statement showing the . base rent . paid prior to the rent increase notice, as stated in A.R.S. § 33-1476.04 (A), and a copy of the rent increasenotice. 2) A copy of the . 90-Day Notice . from the park showing the amount of rent increase as stated in A.R.S. § 33-1432 (F) and 33-1476.04 (A) and (B).

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Formula Rent . 2.2 Registered providers may set the initial rent on properties to be let at social rent at a level that is no higher than formula rent, subject to the rent flexibility level ( see paragraphs 2.13-2.14 below). 2.3 The basis for the calculation of formula rents is: 30% of a property’s rent is based on relative property values

1) A copy of the rent receipt, or rent statement showing the base rent paid prior to the rent increase notice, as stated in A.R.S. § 33-1476.04 (A), and a copy of the rent increas e notice. 2) A copy of the 90-Day Notice from the park showing the amount of rent increase as stated in A.R.S. § 33-1432 (F) and 33-1476.04 (A) and (B).

4 (i) where the standard rent has been fixed by the court under section 8, the rent so fixed; or (ii) where the standard rent has not been fixed under section 8, the standard rent of the premises as determined in accordance with the provisions of the Second Schedule; (j) “tenant” means any person by whom or on whose account rent is payable for any premises and

RENT 8. Rent payable. 9. Revision of rent. 10. Rent Authority to determine the revised rent in case of dispute. 11. Security deposit. CHAPTER IV RIGHTS AND OBLIGATIONS OF LANDLORD AND TENANT 12. Original tenancy agreement to be retained by landlord and tenant. 13. Rent and other charges payable and receipt for payment thereof. 14.

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Initial Rent to Owner Enter the amount of the monthly rent to owner during the initial lease term. The PHA must determine that the rent to owner is reasonable in comparison to rent for other comparable unassisted units. During the initial lease term, the owner may not raise the rent to owner. Section 7. Housing Assistance Payment

Chapter 2 Parties and security Page 7 2.1 The tenant 2.2 Rent deposits 2.3 Third party and bank guarantees Chapter 3 Premises Page 13 Chapter 4 Rent Page 15 4.1 Basic rent and payment 4.2 Turnover rent 4.3 RPI increases 4.4 Rent review Chapter 5 Service charges Page 31

Source: CBRE Vacancy rates and average rents in Tokyo CBD March 2001 – June 2011 Vacancy declines with lower rent rent Vacancy Rate ① ③ ② ④ High Low Low High current Rent declines with higher vacancy Rent rises with lower vacancy Vacancy rises with higher rent Cycle

Day Rent is Late. Rent is considered late when it has not been paid within _ day(s) after the Due Date. - There shall be No Late Fee if Rent is late. XI. FIRST (1ST) MONTH'S RENT. The Tenant is required to pay the first (1st) month's rent: (check one) - Upon the execution of this Agreement. - Upon the first (1st) day of the Lease .

Albert Woodfox were properly convicted for the 1972 murder of prison guard Brent Miller. Supporters of Wallace and Woodfox, who make up two-thirds of a group known to supporters as the "Angola Three," say that the convictions were at least partly because of the men's involvement with the Black Panther Party. "Under this new governor's office, this new day, we are making sure we right the .