Droit Au Logement - Asloca Romande
Droit aulogementLe journalde l’Aslocano 237NOVEMBRE 2018DossierHabitat sansvoitures–GenèveRénovations: éviterles désagréments–VaudGarde de chien:long quiproquo
SOMMAIRE5LE MESSAGE DE L’ASLOCAÉDITOHENRIETTE SCHAFFTERRédactrice en chefDroit au logementp.3SUISSEDeux démissions qui occultent les vraisdébatsp.4VOS DROITSContrôle des décomptes de fraisaccessoires: mode d’emploiDOSSIERL’habitat sans voituresJURAVote du Parlement sur latransparence des loyersp.5p.6-9p.1011FRIBOURGA quoi faut-il être attentif lors de l’étatdes lieux?p.11GENÈVEDes conditions précaires à GenèveProblématique des chantiers habitésp.12p.13VAUDGarde de chien: combat jusqu’au TFp.14CONSULTATIONS DE L’ASLOCAp.15NEWSp.16Si les gens n’ont plus besoin de voitures enville, pourquoi alors prévoir encore une placede parc par appartement?Les réseaux de transports publics sontperformants en Suisse. A quoi bon perdredes heures dans les embouteillages ainsi quedans la recherche d’une place de parc alorsque le bus vous amène directement au bonendroit, sans trop de stress?La voiture en ville, c’est une charge dont onpeut se passer assez facilement. A Genève,41% des ménages n’en ont pas. A Lausanne,ce taux est de 44%.L’habitat a donc tout intérêt à s’adapterà cette nouvelle donne. Mais, comme touteprocédure, cela prend du temps. Les lois etles habitudes sont certes en train de changer,mais cela se fait lentement.Explications sur cette problématique dansce numéro.Comme toujours paraissent égalementquelques articles avec de nombreux conseilspour les locataires: état des lieux, décomptesde frais, travaux de rénovation. Commentse comporter, comment se défendre? Lesréponses sont données par les avocats del’ASLOCA.14Au niveau interne, quelques réflexionssur le renforcement de l’ASLOCA et sonfonctionnement. La Conférence des sectionsa notamment vécu sa première édition à finseptembre, avec à la clé des décisions quirenforcent notre mouvement national etnous donnent des moyens supplémentairespour lutter efficacement en faveur de notrecause.Bonne lecture!Henriette SchaffterRédactrice en chefCouverture: @coopérative EquilibreDroit au logement n 237 novembre 2018 2
LE MESSAGEDE L’ASLOCApar CARLO SOMMARUGAPrésident de l’ASLOCA SuisseUne fois n’est pas coutume, il apparaît juste de parler de nousmêmes. Plus exactement de l’ASLOCA en tant que mouvement national des locataires.Il y a trois semaines, toutes les sections de l’ASLOCA Suisseétaient invitées à la première Conférence des sections. Unegrande première dans notre vie associative. Et un pas de plus, conséquent, dans le renforcement des structures nationales de notre mouvement, qui compte aujourd’hui plus de 200 000 membres, répartis en 25sections cantonales ou intercantonales. Une des organisations les plusimportantes de Suisse en termes d’affiliés.On vient de loin. En effet, jusqu’en 2010 notre mouvement était organiséessentiellement par régions linguistiques avec des faîtières puissantes.En Suisse alémanique le Mieterinnen- und Mieterverband (MV-D), enRomandie l’Association suisse des locataires - Fédération romande(ASLOCA Romande) et au Tessin l’Associazione Svizzera Inquilini (ASI).L’assemblée suisse des délégués se composait seulement de seize personnes, sept de Suisse alémanique, sept de Suisse romande et deuxdu Tessin. Une structure nationale incapable de donner de vraies impulsions à l’ensemble du mouvement et manquant de légitimité pourdéfendre les intérêts des locataires au niveau fédéral. Après de fortestensions internes au sujet d’une réforme du droit du bail proposée par laconseillère fédérale Doris Leuthard, alors cheffe du Département fédéralde l’économie, rejetée par le Parlement, et au sujet de laquelle les pointsde vue divergeaient radicalement entre les faîtières régionales et au seindes faîtières entre les sections elles-mêmes, notre mouvement a décidéde repenser complètement sa structure et son fonctionnement.Ainsi, depuis 2011, l’ASLOCA Suisse compte sur un comité de 15 personnes représentatives des régions linguistiques, mais incorporanttoutes les grandes sections et des spécialités diverses, certes des juristesmais aussi des économistes, des spécialistes dans la communicationou dans les économies d’énergie. L’assemblée des délégués est passéeà près de 150 membres, donnant une assise démocratique réelle auxdécisions comme celle de lancer l’initiative populaire «Pour davantagede logements abordables». Une assemblée aussi représentative donneégalement un souffle important aux propositions nationales au seindes sections, tout affairées qu’elles sont à la défense individuelle deslocataires et aux combats politiques cantonaux. Tout cela piloté par unsecrétariat professionnel.section peut ensuite reprendre à son compte. Un instrument qui devraitpermettre d’harmoniser à terme notre fonctionnement au niveau national. La Conférence des sections, c’est un lieu d’échange sur la définitiondu contenu et la coordination autour des actions de sensibilisation, descampagnes politiques de promotion du logement abordable et de la défense collective des locataires.Cette première rencontre a été l’occasion de mettre en place nos stratégies pour les campagnes de votation de notre initiative et des éventuelsréférendums que nous devrons affronter solidement et intelligemmenttous ensemble. Une réussite qui repose aussi sur le travail de préparation de nos commissions internes, l’une chargée des campagnes etl’autre du suivi de l’initiative.Il est important de signaler qu’à l’issue de cette Conférence dessections diverses d’entre elles, dans un esprit de renforcement del’ASLOCA Suisse, mais aussi pour faciliter au secrétariat national lamise en place rapide des campagnes politiques auxquelles nous allonsdevoir faire face, ont décidé de reverser en mains de l’ASLOCA Suisse lesréserves financières constituées depuis trois ans selon les décisions denotre assemblée des délégués. Un pas remarquable illustrant le degréde confiance interne et encore difficilement imaginable il y a quelquesannées. Nous pourrons ainsi puiser avec rigueur mais avec souplessedans notre trésor de guerre en fonction des décisions du Parlement fédéral tant sur notre initiative populaire «Pour davantage de logementsabordables» et que sur les initiatives parlementaires remettant en causele droit du bail.Autre signe de maturité de notre mouvement, c’est la proposition de lacréation d’un fonds de solidarité intersectionnel pour venir en aide auxsections les plus faibles. Une idée généreuse qu’il s’agira de discuter ennombre à notre assemblée des délégués annuelle.La Conférence des sections vient compléter les conférences des présidents et des responsables de section, plus axées sur les questions organisationnelles et administratives par le biais de présentations du fonctionnement de chacune et des expériences positives que l’une ou l’autreL’ASLOCA SE RENFORCE!Droit au logement n 237 novembre 2018 3
SUISSEPOLITIQUEFÉDÉRALECARLO SOMMARUGAPrésident de l’ASLOCA SuisseDoris Leuthard et JohannSchneider-Ammann: quelle déception!Voilà! Voilà! Alors que la dernière session du Parlement fédéral prenait fin, coup surcoup, deux conseillers fédéraux annonçaient leur démission.LVrais problèmes politiques mis de côtéD’un coup, malgré un terme d’annonce évident,la vie politique basculait dans un panégyriquenational des démissionnaires, comme seulela Suisse les connaît. Plus un mot sur l’accordpolitique sur la fiscalité des entreprises supprimant les statuts spéciaux privilégiant lesmultinationales et le financement de l’AVS afind’éviter le manque d’argent à venir au niveaudes retraites. Oublié le débat sur les exportations des armes qui a vu au Conseil nationalune large coalition politique intégrant les socialistes, les démocrates-chrétiens, les bourgeois-démocratiques, les Verts et les Verts libéraux s’opposer à la volonté du Conseil fédéralde permettre les exportations d’armes vers despays en guerre civile. Délaissé l’affrontementpolitique entre les conservateurs et les progressistes sur l’égalité salariale entre hommeset femmes qui a débouché in fine sur une loi àla portée plus que réduite.Bataille sociale oubliéeCette grand-messe nationale autour d’unefemme d’Etat et d’un chef d’entreprise qui leresta tout au long de son mandat à l’exécutif n’apar contre même pas eu à effacer des médias lerejet des deux initiatives favorables aux locataires, puisqu’ils n’en ont pas parlé du tout! Cesinitiatives, l’une destinée à protéger les perDroit au logement n 237 novembre 2018 4sonnes âgées contre les résiliations et l’autreà renforcer les droits des locataires quant à lacontestation des loyers abusifs à la conclusiondu bail, ont été refusées par la majorité bourgeoise et nationaliste du Conseil national. Labataille sociale pour le logement abordablepour tous et pour des conditions de vie dignesdes personnes âgées n’est visiblement pas unepriorité pour les médias.Visions et actions décevantesA notre tour de nous poser la question du bilandes deux démissionnaires. Pour les locataires,il faut le dire clairement, l’action de DorisLeuthard et de Johann Schneider-Ammann estune grande déception. Tous deux, empreintsde la doxa libérale, ont toujours estimé que lemeilleur moyen de disposer d’un marché dulogement équilibré offrant à tous un habitatà prix abordable était de suivre simplementl’offre et la demande. Or cette vision idéologique est contraire à la réalité des faits. Enraison de la catastrophe sociale de la libéralisation du marché, le Parlement suisse, jamaisdominé par les étatistes, a fait marche arrièredès les années 1970 et a introduit une régulation. C’est donc avec soulagement que l’ASLOCA avu le projet de révision du droit du bail portéen 2008 par Mme Doris Leuthard, axé sur leloyer initial du marché, échouer devant lesChambres fédérales. Du côté de M. JohannSchneider-Ammann, c’est son inaction faceaux multiples demandes de mesures d’accompagnement en matière de logement à la librecirculation des personnes. Alors même quecertaines de ces mesures étaient appuyées parle Dialogue Villes-Cantons-Confédération, cefut le rejet complet, à l’exception de la proposition de l’introduction obligatoire de la formuleofficielle d’annonce du loyer précédent lorsde la signature du bail et des voies légales decontestation. Mais le soutien de cette mesurepar le conseiller fédéral ressemblait bien plusà la corde qui soutient le pendu qu’à un engagement politique.Aucun des deux n’a jamais porté l’idée de lamise en place d’une feuille de route nationaledu logement en collaboration avec les cantons@dres démissions des deux conseillers fédéraux, calculées au plus près par lesdirections des partis concernés afind’avoir le meilleur impact possiblesur les prochaines élections, étaientune surprise annoncée. En effet, tout le mondes’accordait à considérer que, pour être efficacelors de la prochaine campagne électorale, l’entrée au Conseil fédéral de nouveaux membresdevait intervenir au plus tard au début de l’année 2019, année électorale fédérale. Comptetenu du long processus interne aux partis desélection des candidats à la candidature, lesderniers jours de la session d’automne étaientles jours les plus propices pour l’annonce dudépart de Johann Schneider-Ammann et deDoris Leuthard.@IStockL’initiative destinée à protéger les personnes âgées contreles résiliations a été rejetée par le Conseil national lors de ladernière session.afin de favoriser des politiques nationales etcantonales vers la production et la protectionde logements à loyer abordable.Changer la donne, c’est possibleUne déception donc. Et il n’est pas certain que,compte tenu de la composition actuelle duParlement, la déception ne soit pas aussi aurendez-vous en ce qui concerne les nouveauxélus! Pour qu’une politique plus favorable aulocataire émerge, c’est la composition du Parlement qui doit être changée. Il sera possiblede le faire lors des élections de 2019 en choisissant uniquement des listes électorales quiincluent des défenseurs des locataires. C’estaussi possible en se mobilisant et en mobilisant son cercle d’influence pour l’emporter lorsdu vote sur nos initiatives et les référendumscontre la détérioration du droit du bail ou deslois cantonales protectrices de l’habitat populaire. Passer de la déception à l’action, c’estnotre défi permanent!
VOS DROITSFRAISACCESSOIRESFRANÇOIS ZUTTERAvocat répondantASLOCA GenèveContrôle des décomptes de frais accessoires:mode d’emploiAvec l’automne, les décomptes de frais accessoires, appelés communément décomptesde charges, arrivent dans nos boîtes aux lettres. Bonne ou mauvaise surprise?Comment s’y retrouver dans les décomptes de frais accessoires? Souvent ceux-ci ne sont pas détailléset prennent la forme d’une simplefacture du type: «Frais de chauffage:845 fr.; frais d’eau chaude: 345 fr.; acomptesversés: 960 fr.; solde en notre faveur: 230 fr.».La régie ne se donnemême pas la peine de faire@dr@ dr à la charge du locataire!le total des frais mis1. NE PAS PANIQUERNe pas déduire du fait que le solde en faveur dela régie a passé de 122 fr. l’an passé à 230 fr. queles frais ont doublé. En effet, il faut comparerles coûts annuels et non pas les soldes. On serendra compte que les frais ont passé de 1082 à1190 fr. (avec des acomptes versés de 80 fr. parmois), soit une augmentation de moins de 10%.2. VÉRIFIER SON BAILIl faut prendre son bail pour vérifier que lebailleur peut facturer au locataire des fraisaccessoires en plus du loyer net. En effet desfrais accessoires ne sont à la charge du locataire que si le bail le prévoit expressément (etclairement). D’autres formes de paiement desfrais accessoires sont possibles: par exemplele loyer sans charges (le locataire d’une villapaie lui-même les frais aux fournisseurs), leloyer charges incluses, le loyer avec un forfaitde charges (dans ce cas, le bailleur ne doit pasétablir un décompte, mais il doit se baser sur lamoyenne calculée sur une période de trois ans).3. VÉRIFIER QUE LA LISTE DE FRAISEST CELLE PRÉVUE DANS LE BAILLes frais accessoires facturés au locataire dansle décompte doivent avoir été prévus précisément dans le contrat: si celui-ci ne prévoit quedes frais de chauffage et d’eau chaude, le bailleur ne peut pas facturer d’autres frais accessoires, tels que le salaire du concierge, les fraisde maintenance de l’ascenseur, l’électricité descommuns (liste à la Prévert très populaire surtout en Suisse alémanique). Le cas échéant, lelocataire peut demander le remboursement desfrais accessoires facturés et payés qui n’étaientpas prévus par le contrat. Par ailleurs les fraisaccessoires ne peuvent être que des dépenseseffectives du bailleur en relation avec l’usage dela chose. Les frais de réparation ou de remplacement d’une installation sont exclus.4. VÉRIFIER QUE LES ACOMPTESVERSÉS ONT ÉTÉ COMPTABILISÉSCela peut sembler évident, mais il est déjà arrivé que tous les acomptes versés n’aient pasété comptabilisés, notamment lorsque le loyera été consigné: selon la loi, le loyer consignéest considéré comme payé, de sorte que lesacomptes consignés doivent être pris en comptedans le décompte.5. ÉCRIRE À LA RÉGIEIl faut demander le décompte général descharges et le tableau de répartition entre leslocataires à la régie. Selon la loi (article 8 OBLF,ordonnance sur le bail à loyer et à ferme) le décompte DOIT mentionner que le locataire peutEXIGER ces documents s’ils ne sont pas remisspontanément avec la facture. Malheureusement, cette disposition est rarement respectée,certaines régies mentionnant même que le locataire doit se déplacer en ses bureaux pour lesconsulter et même dans un certain délai. Toutcela est illégal. Il faut par ailleurs demander cesdocuments pour les deux dernières saisons afinde pouvoir comparer l’évolution des différentscoûts. En cas de doute, la loi prévoit que le locataire a le droit de consulter toutes les factures,mais cette fois dans les bureaux du bailleur oude sa régie.Le canton de Vaud connaît des Directives paritaires pour l’établissement dudécompte annuel de chauffage et d’eau on/droit et directives cantonales) qui peuvent servir de guide pour comprendre un décompte.Comment comprendre son décompte de frais accessoires? Pas toujours simple.Enfin, si le bailleur est incapable d’effectuerun décompte alors que le contrat le prévoit, lelocataire peut prétendre au remboursement@ drintégral des acomptes versés.Droit au logement n 237 novembre 2018 5
DOSSIERIMMEUBLESSANS PARKINGHENRIETTE SCHAFFTERRédactrice en chefDroit au logementPAS DE PARKING DANSMON IMMEUBLE?AUCUN SOUCI!A la constructiond’un immeuble, lecoût d’une placede parc est extrêmement élevé. EnSuisse, il se monteau minimum à30 000 francs parplace en parkingsouterrain.Or, dans les grandesvilles, les citadinsont de moins enmoins fréquemmentune voiture.Alors est-ce vraiment nécessaired’avoir une place deparc pour chaqueappartement?En Suisse, les maîtres d’ouvrage à but lucratifconstatent de plus en plus que l’obligation deconstruire des places de stationnement leurimpose de réaliser davantage de places qu’ilspeuvent en vendre ou louer, à des emplacements bien desservis. Car le taux de ménagessans voiture est en forte croissance dans lesvilles: il atteint désormais 41% à Genève, 44%à Lausanne et plus de 50% à Bâle, à Berne et àZurich. Dans toute la Suisse, 22% en moyennedes ménages vivent sans posséder de voiture*.Pour les ménages d’une seule personne, ce tauxatteint même 42%, tandis que pour ceux de plusieurs personnes il est nettement plus faible.Types de population concernésParmi les sans voiture, on retrouve quatretypes de population: les «élites urbaines», les«urbains défavorisés», les «retraités à faiblesrevenus» et les «personnes âgées de classemoyenne». Ce sont surtout les «élites urbaines»qui ont délibérément renoncé à avoir une voiture. Leur part a fortement augmenté entre1994 et 2005, pour atteindre environ un tiersdes ménages sans voiture en Suisse.Changements de comportementLe comportement de mobilité des Suisse-sse-s,surtout des jeunes, a changé ces vingt dernières années. En particulier le taux de permisde conduire et d’abonnements généraux (AG):chez les 18 à 24 ans, en 1994, ils étaient 71% àavoir un permis de conduire tandis qu’elles etils sont 61% en 2015. Le taux d’AG a, par contre,augmenté de 10% en 1994 à 20%. Cette tendance semble être stable selon le microrecensement. La possession d’un permis de conduireou d’une voiture a perdu en attractivité chez lesjeunes. La croissance de Mobility et d’autresformes de mobilité partagée montre bien cela.Places de stationnement vacantesL’image est bien connue: les panneaux où ilest inscrit «Places à louer» abondent dansles grandes villes, mais aussi dans de nombreuses communes d’agglomération. Une enquête de la ville de Zurich confirme que cetteDroit au logement n 237 novembre 2018 6impression n’est pas fausse: il en ressortqu’environ 10% des places de stationnementd’immeubles d’habitation sont vacantes.Selon les chiffres de la gérance Bruppacher Verwaltungs AG, environ de 0 à 5%des places sont vacantes dans les emplacements très centraux en ville de Zurich.Par contre, dans les arrondissements périphériques, ce taux est de 10% ou plus.Le Credit Suisse a également constaté, lorsd’une évaluation de ses logements danstoute la Suisse, de forts taux de vacance dansles parkings situés dans des communes trèsbien desservies. En moyenne, 29% sont vacants, le taux oscillant entre 0% et 68%.Différentes communes corroborent cesconstats. Dans des cantons comme Bâle-Campagne, où la marge de manœuvre pour réduire le nombre de places de stationnementest très faible, les investisseurs affirmentqu’ils doivent construire trop de places destationnement et n’arrivent pas à les louer.Une enquête actuelle des entreprises deconstruction de logements de Munich parvient aussi à la conclusion que la moitié desplaces de stationnement (dans la capitale bavaroise, une place par logement est requise)sont vacantes et qu’une adaptation du règlement à une norme de 0,5 se
Droit au logement n 237 novembre 2018 3 LE MESSAGE DE L’ASLOCA par CARLO SOMMARUGA Président de l’ASLOCA Suisse U ne fois n’est pas coutume, il apparaît juste de parler de nous-mêmes. Plus exactement de l’ASLOCA en tant que mouve-ment national des locataires. Il y a trois semaines, toutes les sections de l’ASLOCA Suisse
Parler de l’état des lieux du droit au logement des PA au Cameroun nécessite que l’on s’attarde sur le cadre juridique du droit au logement(A) avant de présenter la situation générale de ces peuples vis-à-vis de ce droit (B). A. Le Cadre juridique du droit au logement au Cameroun
Le Rapporteur spécial des Nations Unies sur le droit au logement 2. Le Comité des droits économiques, sociaux et culturels 3. Les autres Comités d’experts des Nations Unies Conclusion V. Annexes 1. Observation générale no 4 sur le droit à un logement suffisant 2. Observation générale no 7 sur le droit à un logement suffisant .
aux années 66-67. C’est un rapport essentiel pour le droit au logement et le droit du logement. Il m’arrive de répliquer à certaines taquineries. Lorsque je lis par exemple « l’improbable mise en œuvre de la loi DALO », je rappelle qu’elle était revendiquée par un collectif d’une quarantaine d’associations depuis 2000.
La loi DALO Loi n 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable « Le droit à un logement décent et indépendant, mentionné à l’article 1er de la Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux
Le chiffre Au 31 décembre 2008, 12 397 demandes de logement ou de relogement au titre du droit au logement opposable (soit 18,4 % du total) émanaient de personnes handicapées ou de familles avec un mineur logées dans un logement non décent ou sur-occupé. 7 Accès au logement : aides financières
que ni le droit à la terre, ni le droit d’hériter n’apparaissent de manière indépendante en droit international des droits de l’Homme. C’est pour cette raison que le droit au logement est particulièrement important dans la lutte pour les droits LTB des femmes, tout comme le principe de non-discrimination.
17 V. LIQUET « Le droit au logement opposable n’a pas insufflé une politique du logement abordable », Caisse des dépôts et territoires , 6 mars 2017. 18 M. BARTNIK, « Logement : 30 ans d’évolution en 7 graphiques », Le Figaro , 21 février 2017.
Curriculum Framework. In addition, the Enhanced Scope and Sequence provides teachers with sample lesson plans aligned with the standards and their related essential understandings, knowledge, and skills. School divisions and teachers can use the Enhanced Scope and Sequence as a resource for developing sound curricular and instructional programs. These materials are intended as examples of ways .
