ROW Appraisal And Review Manual (APR) - Texas Department Of Transportation
ROW Appraisal and Review Manual Revised June 2023 2023 by Texas Department of Transportation (512) 463-8630 all rights reserved
Manual Notice 2023-1 From: Kyle Madsen, Right of Way Division Director Manual: ROW Appraisal and Review Manual Effective Date: June 30, 2023 Purpose This revision is intended to update the manual to match current requirements for right of way appraisals. Changes All chapters contain revised text. Removed ROWIS references and replaced with TxC references and processes and added or updated links to regulatory code references. Chapter 1 - Updated Section 1 - Preface and Section 4 – Cost Estimates for Design Purposes. Chapter 2 - Updated Section 1 - Introduction, Section 2 - Appraiser Qualifications & Evaluations, Section 3 - Certified Appraiser Process, Section 4 – Other Services, and Section 11 – Economic Adjustments. Chapter 3 - Removed ROWIS references and replaced with TxC references and processes. Chapter 4 - Updated Section 1- General. Chapter 5 - Updated Section 2 – Reviewing Personnel. Chapter 6 - Removed ROWIS references and replaced with TxC references and processes. Chapters 7, 8, 9, & Appendix A- Minor formatting and grammar updates. Disclaimer Some hyperlinks will not work when a PDF version of this manual is downloaded and used offline. Contact Lezlie Kirby, ROW Project Delivery Section Director, 469.387.9993 Darby Venza, ROW Legal Section Director, 512.416.2930
Archives Past manual notices are available in a PDF archive. Book title goes here 1-2 TxDOT 06/2023
Table of Contents Chapter 1 — Introduction Section 1 — Preface. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-2 Purpose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-2 Manual Organization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-2 Acronyms and Abbreviations Used in This Manual . . . . . . . . . . . . . . . . 1-4 Definitions Used in This Manual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-4 The “Prompt Payment Law” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-7 Section 2 — The Review Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-8 Qualifications of the Review Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-8 Functions of Review Appraisers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-8 ROW Program Office Review Appraisers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-9 Section 3 — Preparing Right of Way Acquisition Estimates for New Projects . . . . . . . . . 1-10 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-10 Preparing Project Data Information. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-11 Section 4 — Cost Estimates for Design Purposes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-12 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-12 Chapter 2 — Operating Procedures Section 1 — Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Type of Appraisals. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Number of Appraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Market Data Files . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 2 — Appraiser Qualifications & Evaluations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Selecting Appraisers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Types of Appraisers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Assignment Type by Appraiser Classification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fee Appraiser Qualification Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Becoming a TxDOT Department Certified Appraiser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Becoming a TxDOT PREAS Contract Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PREAS Appraiser Qualification Process. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PREAS Contract Terms. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Appraiser’s Compensation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Work Authorizations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Additional Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Changes in Work Due to Errors. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Supplemental Agreements / Work Authorizations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROW Appraisal and Review Manual i 2-2 2-2 2-2 2-2 2-3 2-4 2-4 2-4 2-5 2-5 2-6 2-6 2-6 2-7 2-7 2-7 2-8 2-8 2-8 TxDOT 6/2023
Suspension of a Work Authorization. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-8 Subcontracting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-9 Fee Appraiser Contract Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-9 Evaluation of PREAS Contract Appraisers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-10 Staff Appraiser Qualifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-10 Section 3 — Certified Appraiser Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-11 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-11 Legal Guidance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-11 Creating a Work Authorization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-11 Receipt of Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-12 Section 4 — Other Services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-13 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-13 Mandatory Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-14 Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-14 Section 5 — Assigning Appraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-16 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-16 Scope of Work Development. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-16 Instructions and Materials Furnished to the Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-16 Five-Year Sales History. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-18 Section 6 — Independent Appraisals. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-19 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-19 Section 7 — Confidentiality of Appraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-20 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-20 Section 8 — Working with Property Owners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-21 Contacting Property Owners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-21 Refusal to Permit Entry for Appraisal Purposes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-21 Section 9 — Reappraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-23 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-23 Section 10 — Property Adjustment Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-24 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-24 Section 11 — Economic Adjustments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-25 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-25 Chapter 3 — Valuation - Legal Aspects & Policy Section 1 — General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Purpose of Appraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Market Value Defined . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Appraisal and Appraisal Review Standards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROW Appraisal and Review Manual ii 3-2 3-2 3-2 3-2 3-3 TxDOT 6/2023
Section 2 — Legal Instructions - Personalty and Realty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-4 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-4 Criteria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-4 Section 3 — Legal Instructions - Noncompensable Items. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-8 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-8 Section 4 — Legal Instructions - Damages and Enhancements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-9 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-9 Control of Access Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-10 Impairment to Access-Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-11 Section 5 — Procedures on Appraisals of Specific Types & Situations . . . . . . . . . . . . . . . 3-13 Advertising Sign Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-13 Advertising Sign Sites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-13 Americans with Disabilities Act (ADA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-14 Bisected Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-14 Canals or Irrigation Lines in Private Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-16 Cemeteries . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-16 Channel, Private, and Temporary Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-17 Convenience Stores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-17 County, City, State, or Federal Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-18 Crop Allotments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-18 Crops, Timber, Orchards, and Nursery Stock . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-19 Donated Parcels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-19 Driveways and Entrances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-20 Environmental and Hazardous Material Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-20 Exempt Damages (Cost to Cure) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-21 Fencing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-21 Irrigated Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-23 Lessee-Owned Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-24 Lessor-Lessee Interests (Estates). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-24 Minerals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-25 Mobile Homes as Realty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-26 Multiple Remainders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-26 Oil Wells . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-26 Partial Acquisitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-27 Passes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-28 Potential Subdivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-29 Project Influence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-29 Public Roads, Streets, and Alleyways . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-29 Public Utility Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-30 ROW Appraisal and Review Manual iii TxDOT 6/2023
School Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Utility Lines Having a Private Function . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Utility- and Railroad- Owned Land. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Water Wells . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3-30 3-31 3-32 3-33 Chapter 4 — Appraisal & Evaluation Forms Section 1 — General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-2 Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-2 Section 2 — Form ROW-A-6, Real Estate Appraisal Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-3 Usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-3 Instructions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-3 Section 3 — Form ROW-A-5, Real Estate Appraisal Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-5 Usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-5 Page Numbering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-5 Section One: Identification, Definitions, and Certification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-7 Section Two: Photographs, Neighborhood, Site, and Improvement Analysis . . . . . . . . . . 4-8 Section Three: Analysis of Whole Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-11 Section Four: Analysis of The Part To Be Acquired. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-15 Section Five: Analysis Of Remainder Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-17 Section Six: Compensation Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-21 Section Seven: Addendum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-22 Section 4 — Form ROW-A-7, Real Estate Value Finding Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-23 Usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-23 Instructions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-23 Section 5 — Form ROW-A-8, Memorandum of Value Determination . . . . . . . . . . . . . . . Usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 6 — Miscellaneous Forms for Use in Appraisal and Evaluation . . . . . . . . . . . . . . Form ROW-A-9, Property Classification Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Form ROW-A-10D, Tabulation of Values (Value Determination). . . . . . . . . . . . . . . . . . Form ROW-A-13, Declaration as to Method of Handling of Mobile Home . . . . . . . . . . Form ROW-A-PVD, Parcel Value Determination for LPA’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-25 4-25 4-26 4-26 4-26 4-26 4-26 Chapter 5 — Appraisal Review Section 1 — Appraisal Review Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 2 — Reviewing Personnel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 3 — Reviewing and the Property Description . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 4 — Reviewing for Completeness of Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROW Appraisal and Review Manual iv 5-2 5-3 5-3 5-4 5-4 5-6 TxDOT 6/2023
Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-6 Section 5 — Consistency in Land Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-8 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-8 Section 6 — Variances in Component Values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-9 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-9 Section 7 — “Uneconomic Remainders”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-10 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-10 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-10 Section 8 — Reviewing the Appraisal of the Remainder After. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-11 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-11 Section 9 — Reviewing for Compensability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-14 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-14 Section 10 — Reviewing the Appraisal of Lessee Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-15 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-15 Section 11 — Reviewing Updated Values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-16 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5-16 Chapter 6 — Establishing Right of Way Values Section 1 — Form ROW-A-10, Tabulation of Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Form Usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 2 — Approved Values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 3 — Overlooked Items of Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6-2 6-2 6-5 6-5 6-6 6-6 Section 4 — Revision in Approved Values for Negotiation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 5 — Cancellation of Approved Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6-7 6-7 6-8 6-8 Chapter 7 — Eminent Domain - State Acquisition Section 1 — General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7-2 Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7-2 Section 2 — Recommendation of Appraisers and Expert Witnesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 3 — Updated or New Appraisal Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 4 — Updated Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROW Appraisal and Review Manual v 7-3 7-3 7-4 7-4 7-7 7-7 TxDOT 6/2023
Section 5 — Comparable Sales Subsequent to the “Date of Taking” . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7-8 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7-8 Chapter 8 — LPA Acquisition with State Participation Section 1 — General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-2 90-10 Canals Having a Private Function . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-2 90-10 Right of Way Fencing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-2 Values for School Properties on 90-10 Projects . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-2 90-10 Utility Lines Having a Private Function . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-2 90-10 Advertising Signs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-3 90-10 Supplement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-3 Section 2 — LPA Appraisal Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-4 Informational Notice to Owners Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-4 Pre-appraisal Contact/Interview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-4 Establishment of Just Compensation Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-5 Policies on Use of Appraisers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-5 Appraisal Standards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-6 Appraisal Review Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-6 Policies on Appraisal and State Acquisition of Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-7 Updating Offer of Just Compensation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-7 Section 3 — Establishing Values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-9 Establishing 90-10 Right of Way Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-9 Values for Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-9 Exceptions to Requirement for Establishing Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-9 Retention Values for Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-10 LPA to Recommend Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-10 Section 4 — LPA Recommends Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-11 Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-11 Current Market Values Essential . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-11 Forms for LPA Submission of Values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-11 LPA Preparation of Form ROW-A-10 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-11 LPA Submission to ROW PD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-12 ROW PD Review of LPA Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-12 Acquiring Additional Information or Appraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-12 ROW PD Recommended Values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-12 Section 5 — State Establishes Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-14 State’s Appraisals to Establish Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-14 Value Findings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-14 Section 6 — ROW PD Submission of Recommended Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-16 ROW Appraisal and Review Manual vi TxDOT 6/2023
ROW PD Review of Appraisals and Preparation of Form ROW-A-10 . . . . . . . . . . . . . . Data to be Submitted to the ROW Program Office . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 7 — State Approved Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Approval of Recommended Values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notification to LPA of Approved Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Section 8 — Eminent Domain in LPA Acquisition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . LPA
Manual: ROW Appraisal and Review Manual Effective Date: November 26, 2018 Purpose This revision is intended to update the manual to match current requirements for right of way appraisals. Also, the manual name is changing from "Appraisal and Review Manual" to "ROW Appraisal and Review Manual". Changes All chapters contain revised text .
Self Appraisal Report Appendix -2 TEACHER APPRAISAL REPORT Format -1 PERFORMANCE APPRAISAL REPORT FOR SELF APPRAISAL OF TEACHERS i) General Information a) Name : Dr.M.Karthy b) Address (Residential) : 'Vaishnavam', Thiruvattar (P.O), Kanyakumari District -629 177. c) Designation : Principal d) Department : Education
If an matrix A is row equivalent to an matrix B, the row space of A is equal to the row space of B. Note: The above says that the elementary row operations do not change the row space of a matrix. However, the elementary row operations may change the column space. Example Since , the above theorem implies that . In particular,.
Start in upper left corner on right side. Join yarn A in first stitch, ch1. Row 1 3sc, skip 1 stitch *5sc, skip 1 stitch* rep * to * 29 times, 2sc, ch1, turn. (155 scs) Row 2 155sc, ch1, turn First row in chart 1: Row 3 Same as row 2. (155 scs) Row 4 Same as row 2, change to yarn B in last stitch, ch1, turn (155 scs)
36: row 7 col 5 44: row 4 col 7 53: row 10 col 8 34: row 10 col 3 31: row 3 col 3 54: row 5 col 8 32: row 7 col 1 ORDERING ARDS: A: 3142 : 35214 : 562914 D: 4625371 E: 57681423 Make squares or rectangles using 2 pieces, 3 pieces, 4
OLD CHURCH HILL CEMETERY RICE SECTION INDEX A ADAMS, Andrew Allen Row 9 ADAMS, Samuel Rice Row9 ADAMS, Sarah E. Rlce Row 9 ALTER, Dr. David Row15 ALTER, Elizabeth Row 15 ANDERSON, Charles Row14 ANDERSON, James E. Row14 ARBOGAST, Hannah Row7 ARNOLD, Enoch (Civil War) Row 14 B BAILOR John Row 16 BAILOR Lydia A. Row 16 BAKER, Alice Savilla Row 17
Potentially Contaminated Property Appraisal or Environmental Nuisances . impartial and objective. Approved Appraisal: . An appraisal that is the basis of a signed Resume of Certified Apprais al Value (RCA) by the Director or
Critical appraisal of a journal article 1. Introduction to critical appraisal Critical appraisal is the process of carefully and systematically examining research to judge its trustworthiness, and its value and relevance in a particular context. (Burls 2009) Critical appraisal is an important element of evidence-based medicine.
Reading Practice Test, a practice opportunity for the Nebraska State Accountability (NeSA). Each question will ask you to select an answer from among four choices. For all questions: † Read each passage. Then answer each question carefully by choosing the best answer. † Mark your answers for ALL of the questions. Remember only one of the choices provided is the correct answer. SP10R08XP01 .
