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InmobiliarioInforme Sectorial1er semestre 2021Una recuperación verde,social y digitalSituación yperspectivasdel sector en unentorno exigenteAsí evolucionaráel precio de lasviviendas enEspaña en 2021El Plan deRecuperaciónEuropeo: una olaverde para el sectorinmobiliario
INFORME SECTORIALInmobiliario 2021 El Informe Sectorial es una publicación elaborada por CaixaBank ResearchCaixaBank ResearchEnric Fernández Economista jefeOriol Aspachs Director de EstudiosSandra Jódar Directora de Estrategia BancariaJudit Montoriol Garriga Lead economistFecha de cierre de esta edición: 1 de diciembre de 2020
Sumario202103111720SITUACIÓN Y PERSPECTIVASLa actividad en el sector inmobiliario se estárecuperando de la excepcional caída experimentadaen el segundo trimestre, una tendencia positiva que se prevéque se afiance en 2021.NEXT GENERATION EULa UE otorgará hasta 750.000 millones de euros asus Estados miembros para impulsar la recuperación de la economía, un acuerdo sin precedentes que podríatener un impacto considerable sobre el sector inmobiliario.PREVISIÓN POR PROVINCIASMediante modelos de previsión usando big data ytécnicas de machine learning, nuestra estimaciónes que el precio de la vivienda disminuirá en 7 de cada 10provincias españolas en 2021.REHABILITACIÓN DE VIVIENDACon los fondos europeos, el Gobierno prevérehabilitar medio millón de viviendas entre 2021 y2023 para mejorar su eficiencia energética. El fortalecimientodel parque de vivienda social en alquiler es otra prioridad.«La casa debe ser el estuche de la vida,la máquina de felicidad».LE CORBUSIER
InmobiliarioPREVISIONES DE CAIXABANK RESEARCH PARA EL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOLVariación de la compraventa de viviendas (%)El reloj inmobiliario deCaixaBank Researchmuestra la evolución delprecio de la vivienda y lascompraventas a lo largodel ciclo.15Según nuestrasprevisiones, el cicloactual será más cortoque el anterior, puestoque la posición departida del sectorinmobiliario era muchomás sólida.ESTABILIZACIÓNEn 2020, el sector haentrado en contraccióny 2021 será un añode impasse en elque prevemos uncrecimiento gradual delas compraventas, peroun cierto ajuste 1-15EXPANSIÓN201720162015Prevemos que en2022 se iniciaráun nuevo cicloexpansivo del sectorinmobiliario.-10-505101520Variación del precio de la vivienda (%)Nota: Se excluye el periodo 2010-2011 debido al efecto provocado por incentivos fiscales.Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE, del Mitma y de previsiones de CaixaBank ResearchPrevisión del precio de lavivienda según modelosbasados en big data yaplicando técnicas demachine learningEL PRECIO DE LA VIVIENDADISMINUIRÁ EN7 de cada 10provincias españolas en 2021 ycrecerá de forma muy moderadaen el restoEl Plan de Recuperación Europeo NextGeneration EU, dotado con 750.000 millonesde euros, contribuirá a afianzarla recuperación72.000 millonesLa economía española recibiráde euros en transferencias no reembolsables entre 2021 y 2026,el 5,8% del PIB de 2019500.000.Es el número de viviendas que se esperarehabilitar con el apoyo de los fondos europeos entre 2021 y 2023
Informe Sectorial1er semestre 2021Resumen ejecutivoUna recuperaciónverde, social y digitalA estas alturas de la pandemia, a nadie le quedaninguna duda de que la evolución de la situaciónsanitaria es el gran determinante del escenarioeconómico. Tras un periodo de relativa normalidaddurante el verano, las restricciones a la movilidad ya la actividad se han tenido que volver a endureceren gran parte de los países europeos. El impactoeconómico de esta segunda oleada es significativo,aunque claramente inferior al de los severosconfinamientos del segundo trimestre. Esta situaciónha enfriado las perspectivas económicas de cara alinicio del año 2021, aunque las perspectivas para laprimavera son más halagüeñas, con las esperanzaspuestas en la disponibilidad de una vacuna contrala COVID-19 y otras herramientas que ayuden areforzar la estrategia sanitaria (como, por ejemplo,la práctica de test rápidos a la población, de formamasiva y a bajo coste).La actividad en el mercado inmobiliario españolse está recuperando de la extraordinaria caídaexperimentada durante el primer confinamiento.Así, en el tercer trimestre de 2020, las compraventasde vivienda y los visados de obra nueva hanrecuperado gran parte del terreno perdido, unatendencia positiva que prevemos que se afiance en2021. En cambio, el impacto de la crisis en el preciode la vivienda ha sido, por ahora, relativamentemoderado, y seguimos esperando una ciertacorrección en el tramo final de 2020 y la primeramitad del año 2021. En particular, los nuevosmodelos de previsión del precio de la vivienda anivel provincial de CaixaBank Research, basadosen grandes cantidades de información (big data) yaplicando técnicas de machine learning, predicenque el precio de la vivienda disminuirá en 7 de cada10 provincias españolas en 2021 y crecerá de formamuy moderada en el resto.Con todo, es importante recordar que la magnituddel impacto económico de la COVID-19 es enormey que las secuelas de la pandemia sobre el sectortardarán en desaparecer. En este sentido, el Plande Recuperación Europeo Next Generation EU(NGEU), dotado con la nada desdeñable cifra de750.000 millones de euros, contribuirá de formadecisiva a afianzar la recuperación. Uno de losobjetivos principales de la UE, al que este plan derecuperación pretende contribuir significativamente,es la transición ecológica hacia la neutralidadclimática en 2050. En la UE los edificios sonresponsables de cerca del 40% de las emisionesde gases causantes del calentamiento global, porlo que la involucración y el compromiso del sectorinmobiliario son imprescindibles para reducir lasemisiones de gases de efecto invernadero hastalos objetivos fijados. Así, por ejemplo, los edificios«inteligentes», más eficientes energéticamente,apoyan al mismo tiempo otro de los ejes que marcala Comisión, la transición digital.Los fondos europeos representan una oportunidadúnica para modernizar la economía española,que recibirá unos 72.000 millones de euros entransferencias no reembolsables entre 2021 y 2026,lo que equivale al 5,8% del PIB de 2019. Alrededor deun 6% de los fondos europeos NGEU se destinarána la rehabilitación de viviendas y permitirán triplicarla inversión pública en este ámbito. En particular, elGobierno prevé que se rehabiliten 500.000 viviendasentre 2021 y 2023, un objetivo muy positivo parael sector si se materializa pero también muyambicioso, puesto que alcanzar este objetivo suponemultiplicar el ritmo actual de rehabilitación por seisen tres años.Además de la rehabilitación, otra de las prioridadesde las políticas de vivienda para los próximosaños es el fortalecimiento de la vivienda social. Elfuerte impacto económico y social de la crisis dela COVID-19 ha puesto de manifiesto la necesidadde crear un amplio parque público de viviendasen alquiler para solventar la actual carestía y tenerla capacidad para dar una solución habitacional ala población más vulnerable. Unas políticas quedeberían impulsar una recuperación verde, socialy digital.1
InmobiliarioSituación y perspectivasUn entorno exigentepara el sector inmobiliarioespañolLa actividad en el mercado inmobiliario se está recuperando de laextraordinaria caída que experimentó entre los meses de marzo y junio.Así, las compraventas de vivienda y los visados de obra nueva hanrecuperado gran parte del terreno perdido en el tercer trimestre de 2020,una tendencia que prevemos que se afiance en 2021. El precio de lavivienda, que hasta la fecha ha mantenido una evolución débil pero sinllegar a registrar ajustes pronunciados, esperamos que mantenga unatónica similar en los próximos trimestres, y es probable que cierre 2021con un descenso de alrededor del 2%.La segunda oleada del virus empañalas perspectivas económicas para 2021A lo largo del verano, superado el pico de la pandemia de los meses de marzo, abril ymayo, la economía mundial experimentó una reactivación notable y generalizada en lamayoría de los países. Sin embargo, los últimos indicadores muestran que la segunda olade la COVID-19 está enfriando rápidamente la recuperación, de manera que no podemosdescartar un nuevo retroceso de la actividad en el 4T 2020. Con todo, es muy importanteremarcar que el impacto económico de las nuevas restricciones a la movilidad está siendoclaramente inferior al de los estrictos confinamientos del segundo trimestre.La economía española también se recuperó con fuerza en el 3T 2020 después delconfinamiento. En concreto, tras caer un 17,8% en el 2T 2020, el PIB de España avanzó unsignificativo 16,7% intertrimestral en el 3T 2020, lo cual confirma la reactivación económicaa pesar de que el registro todavía se emplace un 8,7% por debajo del nivel del mismotrimestre del año anterior. Sin embargo, como ha sucedido en las principales economíasinternacionales, los últimos indicadores sugieren un enfriamiento de la recuperación y untono más dubitativo de la actividad en el 4T a causa de la segunda oleada de contagios.La pandemia es el gran determinante del escenarioeconómico. La segunda oleada del virus nos hallevado a revisar las previsiones a la baja para 2021,si bien los recientes avances en el plano sanitarioaportan notas de esperanza2
Informe Sectorial1er semestre 2021No sorprende que el giro que han tomado los acontecimientos, peor de lo que seanticipaba hace unos meses, haya afectado a las perspectivas de crecimiento. Así, elescenario actual de CaixaBank Research contempla un crecimiento del PIB del 6,0% 1en 2021, un rebote todavía notable pero inferior al previsto anteriormente (del 8,6%). Esteescenario descansa sobre una serie de hipótesis, entre las cuales destaca la probabilidadde que la vacuna contra la COVID-19 esté disponible en los primeros meses del año, enprincipio para los colectivos de mayor riesgo, y que se extiendan otras herramientas quediversifiquen la estrategia sanitaria (como, por ejemplo, la práctica de test rápidos a lapoblación, de forma masiva y a bajo coste), lo cual apoyaría a la actividad económica ygarantizaría una recuperación más resiliente. Con todo, no se espera que el PIB de Españaalcance los niveles previos a la crisis hasta el año 2023, algo más tarde que nuestrosprincipales socios europeos, dado el mayor peso para la economía española del sectorturístico, que continuará operando muy por debajo de su potencial.1 Para más detalles,léase la Nota Breve"Actualizacióndel escenariomacroeconómico",disponible /espana/actualizacion-del-escenarioEn cuanto al mercado inmobiliario, la actividad también se ha ido recuperando trashaber experimentado una caída de una magnitud inaudita durante el confinamiento.Así, desde el verano se observa una notable recuperación de la compraventa deviviendas y de los visados de obra nueva, una tendencia que prevemos que se afianceen 2021. En cambio, los efectos de la crisis en el precio de la vivienda han sido, porahora, relativamente moderados, pero seguimos esperando una cierta corrección en eltramo final de 2020 y en la primera mitad del año 2021. Así pues, el sector inmobiliarioseguirá recuperándose gradualmente a lo largo de 2021 del fuerte impacto que haprovocado la pandemia en el sector.3
InmobiliarioLa demanda de vivienda ha recuperado gran parte del terreno perdido,pero seguirá por debajo de su potencial mientras no se consolide larecuperación de la economíaLa demanda de vivienda se ha recuperado muy rápidamente desde el verano. Así, elnúmero de compraventas apenas descendió en septiembre (–1,1% interanual), dejandoatrás las fuertes caídas experimentadas durante el confinamiento (–36% interanual entremarzo y julio). Se observa una importante dicotomía entre la evolución de la viviendanueva y la de segunda mano: la compraventa de vivienda nueva ha repuntado con fuerza( 29,2% interanual), mientras que la compraventa de segunda mano sigue descendiendoen términos interanuales, aunque de forma más suave que en meses anteriores (–7,4%interanual en septiembre frente al –16,1% interanual en agosto). En consecuencia, el pesode las compraventas de vivienda nueva ha alcanzado el 22,2% del total, frente al 18,4% querepresentaron en 2019.La compraventa de vivienda nueva repunta tras el confinamientoVariación interanual (%)Peso vivienda nueva 0Total de compraventasPeso de las compraventas de vivienda nueva (esc. dcha.)Compraventas de vivienda nuevaCompraventas de vivienda de segunda 19may-19abr-19mar-19feb-19ene-190Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE.Un dato interesante es que la compraventa de viviendas unifamiliares ha cobrado fuerzadurante la pandemia y en el 3T 2020 marcó el máximo de la serie histórica, con el 20,4% deltotal de transacciones registradas en ese trimestre.2 Se constata así un cierto cambio en laspreferencias de los consumidores, que buscan viviendas con mayor superficie y espaciosabiertos, como terrazas y jardines, como consecuencia de los meses de confinamiento queforzó la crisis sanitaria.42 Datos del Colegio deRegistradores.
Informe Sectorial1er semestre 2021También destaca la vigorosa recuperación de la compraventa de viviendas por parte deextranjeros 3 en el 3T 2020 ( 42,5% intertrimestral), después del intenso descenso del 2T(–46,6% intertrimestral), de modo que el peso de las compras de extranjeros ha alcanzadoel 11,4% frente al 10,7% en el 2T. En números absolutos, esto se traduce en cerca de11.400 compraventas por parte de extranjeros en el 3T 2020 frente a las 8.000 del 2T, undato que, sin embargo, todavía está muy alejado de las más de 15.000 del 1T y de unaño atrás. Como es habitual, británicos, franceses, alemanes y belgas son los principalescompradores, generalmente por razones vacacionales. Tras estas nacionalidades se sitúanmarroquíes y rumanos, cuya compra suele ir asociada a fines residenciales. Italianos,suecos, holandeses y rusos completan el top 10 de compradores por nacionalidad.3 Datos del Colegio deRegistradores.Compraventas por parte de extranjeros por nacionalidadNúmero de .00000Reino UnidoFranciaAlemaniaBélgica1T 2020MarruecosRumanía2T 2020ItaliaSueciaPaíses BajosRusiaTotal3T 2020Fuente: CaixaBank Research, a partir del Colegio de Registradores.A pesar de que la demanda de vivienda se harecuperado con fuerza desde el confinamiento,el empeoramiento de la situación económicapuede volver a comprometer la demanda devivienda en los próximos meses5
InmobiliarioPrevisiones de CaixaBank Research para el sector inmobiliario españolCOMPRAVENTAS DE VIVIENDA20192020VISADOS DE OBRA 5.467404.373-2,4%420.549PRECIO DE LA VARIACIÓN-25%Fuente: CaixaBank Research.De cara a los próximos meses, prevemos que el ritmo de crecimiento de las compraventasse modere ligeramente. Por una parte, por el agotamiento de la demanda embalsadadurante el confinamiento, puesto que ya se han podido llevar a cabo la mayor parte delas transacciones que se tuvieron que posponer por las restricciones a la movilidad. Y,por otra parte, por el impacto de la situación económica sobre la renta bruta disponiblede las familias. Si bien es importante remarcar que el mercado laboral ha evolucionadomuy positivamente desde el confinamiento (la EPA del 3T 2020 muestra un fuerte rebotedel total de horas efectivas trabajadas y un incremento del empleo del 3% respecto al2T), en los últimos meses se observa una reducción de la reactivación de los trabajadoresen ERTE de la primera ola, a los que se suman los trabajadores afectados por los ERTEde la segunda ola. En CaixaBank Research prevemos que la tasa de paro aumentesignificativamente en el 1T 2021 (hasta el 19%) debido a un incremento de la destrucciónde la ocupación en los próximos meses. Sin embargo, la creación de empleo deberíaganar vigor en el 2T 2021, especialmente de cara al verano, siempre y cuando se confirmenuestra hipótesis de que la situación epidemiológica permitirá desarrollar la temporadaturística con relativa normalidad.Los factores que sostienen el avance de la demanda(esencialmente, el crecimiento sostenido delempleo, la recuperación de los salarios y la demandaextranjera) seguirán debilitados mientras lasituación epidemiológica no mejorePor su parte, las condiciones financieras seguirán apoyando la demanda de vivienda.Es muy probable que el BCE prolongue en los próximos meses algunas de las medidasde política monetaria que, con rapidez y contundencia, puso en marcha al inicio de lapandemia (desde compras de activos estimadas en casi 2 billones de euros en 2020-2021 einyecciones de liquidez en condiciones muy favorables, hasta la relajación regulatoria y decolateral). Un reflejo de la efectividad de las medidas es que la nueva concesión de 1.641
Informe Sectorial1er semestre 2021a los hogares para la compra de vivienda continuó progresando (–6,9% interanual en elacumulado de enero a octubre frente a la caída del 37,3% interanual entre marzo y mayo).Por otro lado, la encuesta de préstamos bancarios del 3T muestra un cierto endurecimientoen los criterios de aprobación de préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda,aunque las condiciones generales de los nuevos préstamos no reflejan cambios.4Los indicadores de oferta señalan una recuperacióntodavía incompleta en el sector inmobiliarioEl sector constructor se ha visto muy afectado por la crisis del coronavirus y estátardando más en recuperarse que el conjunto de la economía, según los datos decontabilidad nacional. En concreto, el valor añadido bruto (VAB) de la construcción, entérminos reales, descendió un 17,1% en el primer semestre de 2020, mientras que el PIBdescendió un 12,8% en ese periodo. A pesar de que el VAB del sector constructor repuntóun 22,5% intertrimestral en el 3T 2020, todavía se encuentra un 11,0% por debajo delnivel registrado un año atrás. Para poner el dato en perspectiva, téngase en cuenta queel PIB del conjunto de la economía es un 8,7% inferior al del 3T 2019. Por otro lado, losvisados de obra nueva acumulan un descenso muy significativo, del 23,6% entre eneroy septiembre de 2020, pero muestran una importante recuperación respecto al retrocesodel 37,2% del segundo trimestre. En el siguiente gráfico puede observarse que el nivel devisados alcanzado hasta septiembre de 2020 es similar al de 2017, año que se cerró conunos 80.000 visados de obra nueva, una cifra que coincide con nuestra previsión actualde visados de obra nueva para el año 2020.4 Véase la «Encuestasobre préstamosbancarios en España:octubre de 2020», Bancode España, disponible cos/20/T4/descargar/Fich/be2004art34.pdfLos visados de obra nueva se sitúan en niveles similares a los de 2017Número de visados acumulados a lo largo del oMayoAbrilMarzoFebreroEnero02020Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.7
InmobiliarioDe cara al año 2021, prevemos que los visados de obra nueva sigan creciendogradualmente hasta alcanzar la cifra de 90.000. De este modo, la producción de viviendanueva se situaría en consonancia con la creación neta de hogares en los últimos 12meses (cifrada también en 90.000 por la EPA). En este sentido, es importante mencion
viviendas y de los visados de obra nueva, una tendencia que prevemos que se afiance en 2021. En cambio, los efectos de la crisis en el precio de la vivienda han sido, por ahora, relativamente moderados, pero seguimos esperando una cierta corrección en el tramo final de 2020 y en la primera mitad del año 2021. Así pues, el sector inmobiliario
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2016 American Home Shield Landmark Home Warranty 2016 American Home Shield OneGuard Home Warranties 2015 Fidelity National BPG Home Warranty 2014 American Home Shield HSA Home Warranty 2013 NRG Energy Allied Warranty 2012 Direct Energy Home Warranty of America 2002 Brera Capital Partners 2-10 Home Buyers Warranty .
INTRODUCTION The Discipline and Practice of Qualitative Research Norman K. Denzin and Yvonna S. Lincoln T he global community of qualitative researchers is mid-way between two extremes, searching for a new middle, moving in several different directions at the same time.1 Mixed methodologies and calls for scientifically based research, on the one side, renewed calls for social justice inquiry .
