BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah - UNUD
BAB IPENDAHULUAN1.1. Latar Belakang MasalahPermasalahan yang timbul sehubungan dengan satuan rumah susun(selanjutnya disebut sarusun) di atas tanah bersama yang dibebankan haktanggungan saat ini tidak memiliki kepastian dan perlindungan hukum terutamabagi pembeli sarusun. Hal ini disebabkan karena Undang-Undang Nomor 16Tahun 1985 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UURS 16/1985) yangdianggap tidak sesuai lagi dengan perkembangan hukum di Indonesia sehinggadicabut dan dinyatakan tidak berlaku dengan diundangkannya Undang-UndangNomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UURS20/2011).Ternyata UURS 20/2011 menghapus mengenai tata cara menjaminkantanah tempat berdirinya bangunan rumah susun agar pemilik sarusun tetapmendapatkan kepastian dan perlindungan hukum. Padahal sebelumnya sudahdiatur pada BAB VI UURS 16/1985, namun undang-undang tersebut sudah tidakberlaku lagi, sehingga pihak-pihak baik penyelenggara rumah susun, pemilikrumah susun maupun perbankan tidak memiliki pedoman dalam hal ngannormayangmengakibatkan pemilik sarusun tidak mendapatkan kepastian dan perlindunganhukum.1
2Dalam pembangunan rumah susun dibutuhkan biaya yang cukup tinggi.Dengan demikian, guna mendapatkan pembiayaan pembangunan gedung rumahsusun tidak sedikit para pengembang atau penyelenggara rumah susunmenggunakan dana kredit dari perbankan. Perbankan dalam mengeluarkan kredittentunya disertai dengan jaminan. Penyelenggara rumah susun atau pengembangdapat menggunakan dana kredit dengan jaminan tanah yang kelak akan dibangunrumah susun.Mengenai tata cara pembebanan tanah sebagai jaminan dalam pembiayaanpembangunan rumah susun diatur pada BAB VI mengenai Pembebanan denganHipotik dan Fidusia UURS 16/1985. Pada BAB VI tersebut menerangkan bahwarumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yangmerupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutangdengan dibebani hipotik jika tanahnya merupakan tanah hak milik atau tanah HakGuna Bangunan (selanjutnya disebut HGB), atau dibebani fidusia jika tanahnyamerupakan tanah hak pakai atas tanah negara.Pembebanan tanah sebagaimana yang dimaksud diatas adalah sebagaijaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaanpembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yangbersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuaidengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut. Terhadap pelunasanhutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan caraangsuran sesuai dengan tahap penjualan sarusun yang besarnya sebanding dengannilai sarusun yang terjual. Pembebanan hipotik atau fidusia pada tanah bersama
3berpindah ke masing-masing Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun(selanjutnya disebut SHMSRS) sejak terbitnya SHMSRS tersebut, maka ketikasarusun terjual penyelenggara rumah susun harus melunasi utangnya sehinggahak tanggungan yang dibebankan pada SHMSRS terlepas. Dengan demikiansarusun yang telah dilunasi tesebut bebas dari hipotik atau fidusia yang semulamembebaninya.Pada tahun 1996 sejak terbitnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang BerkaitanDengan Tanah (selanjutnya disebut UUHT) sejak itu pula pembebanan atas tanahdengan hipotik dan fidusia diganti dengan pembebanan Hak Tanggungan. Haltersebut tercantum secara tegas pada penjelasan umum nomor 5 UUHT, yaituHak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah.Permasalahannya yakni UURS 16/1985 yang sebelumnya sudahmemberikan tata cara pembiayaan pembangunan rumah susun denganmenjadikan tanah bersama sebagai jaminan malah dihapus dengan berlakunyaUURS 20/2011 maka UURS 16/1985 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku, halini terlihat pada konsideran UURS 20/2011 huruf e yang menyatakan bahwaUURS 16/1985 sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhansetiap orang, dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajibannegara dalam penyelenggaraan rumah susun sehingga perlu diganti. Begitu jugapada Pasal 118 ketentuan penutup UURS 20/2011 yang menyatakan bahwaUURS 16/1985 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
4Sedangkan pada UURS 20/2011 tidak lagi mengatur atau menghapusketentuan mengenai pembebanan hipotik dan fidusia sebagaimana diatur dalamBAB VI UURS 16/1985. Begitu juga dengan pembebanan Hak Tanggungan yangmenghapus pembebanan hipotik dan fidusia atas tanah juga tidak diatur kembalidalam UURS 20/2011. Dengan demikian terjadi kekosongan hukum atau normakosong mengenai pengaturan pembiayaan pembangunan rumah susun denganmengunakan tanah bersama sebagai jaminan.Kondominium Hotel (selanjutnya disebut Kondotel) adalah kondominiumyang konsep pelaksanaanya berdasarkan peraturan rumah susun, namunpengelolaannya dilakukan oleh hotel. Pemilik unit kondotel tidak perlu merawatunit yang mereka beli karena sudah dirawat oleh hotel. Pemilik unit hanyamenerima hasil dari unit yang mereka miliki dari adanya pengunjung yangmenginap di kondotel tersebut. Tanda bukti hak kepemilikan unit kondotel adalahSHMSRS, yaitu sama dengan rumah susun.Penulis menemukan contoh kasus yang berhubungan atau serupa dengankekosongan hukum yang dijabarkan di atas. Penulis mendapat informasi darisalah satu pemilik suatu unit Kondotel di Gatot Subroto, Denpasar bahwa hakatas tanah bersama kondotel tersebut sedang dibebankan sebagai jaminan kreditdi bank yang digunakan untuk modal membangun bangunan kondotel. Setelahterjadinya jual-beli unit kondotel, ternyata tanah bersama kondotel tersebut masihdibebankan jaminan. Permasalahannya utang debitor dalam hal ini pengembangkondotel sudah jatuh tempo dan debitor tidak melakukan kewajibannya sehinggabank dapat melelang objek jaminan untuk pelunasan utang tersebut. Jika bank
5melelang objek jaminan yaitu tanah bersama, maka tentunya para pemilik unitunit kondotel merasa dirugikan karena mereka juga mempunyai hak atas objekjaminan tersebut. Dengan demikan, permasalahan ini digolongkan sebagaipermasalahan rumah susun.Konsep pembangunan rumah susun di Indonesia merupakan suatu solusidalam mengatasi masalah tanah sebagai kebutuhan di bidang papan yangmerupakan salah satu kebutuhan pokok bagi setiap manusia. Konseppembangunan rumah susun menjadi alternatif dalam pemenuhan kebutuhanpokok manusia Indonesia di bidang papan tersebut disebabkan karenaketerbatasan ketersediaan tanah yang semakin lama semakin menyempitdibanding pertumbuhan manusia yang terus meningkat dari tahun ke tahun.Dengan berkembangnya konsep rumah susun di Indonesia yang ternyata jumlahpeminatnya semakin banyak, pemerintah malah membuat peraturan yang dulunyasudah jelas menjadi kosong.Dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagipembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan kualitas lingkunganpemukiman terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat tetapi hanyatersedia luas tanah yang terbatas, dirasakan perlu untuk membangun perumahandengan sistem lebih dari satu lantai, yang dibagi atas bagian-bagian yang dimilikibersama dan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisahuntuk dihuni, dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalammasyarakat. Pasal 1 angka 1 UURS 20/2011 memberikan definisi Rumah Susun,yaitu Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
6suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secarafungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuanyang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutamauntuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersamadan tanah bersama.Tanah bersama digunakan atas dasar hak bersama walaupun hak atastanah bersama tersebut hanya beratasnamakan satu orang saja (biasanya adalahpenyelenggara pembangunan rumah susun), tidak beratasnamakan nama pemilikmasing-masing sarusun. Bukan berarti orang yang namanya tercantum sebagaipemilik pada sertifikat tanah bersama masih berwenang untuk melakukanperbuatan hukum atas tanah tersebut. Tanah bersama berdasarkan UURS 16/1985adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atasdasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun danditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.Sebagai bukti pemilik sarusun mempunyai hak atas tanah bersama makaditerbitkanlah SHMSRS yang isinya mencantumkan Nilai PerbandinganProposional (selanjutnya disebut NPP) yakni angka-angka yang menunjukkanperbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama,dan tanah bersama. NPP tersebut dihitung pada saat penyelenggara pembangunanatau pengembang selesai membangun dengan menghitung keseluruhan biayapembangunan.Hak kepemilikan tanah rumah susun merupakan hak kepemilikan bersamadari seluruh pemilik sarusun tersebut yang merupakan satu kesatuan yang tak
7dapat terpisahkan. Dengan demikian hak kepemilikan atas bangunan rumah susunsenantiasa menyambung sistem pemilikan perseorangan dan pemilikan bersamayang dikenal dengan istilah sistem kondominium. Sistem kondominium adalahsuatu sistem yang mengatur perihal pemilikan bersama atas suatu objek hukumtertentu yang pada umumnya berupa benda tidak bergerak yakni tanah danbangunan yang berdiri di atasnya. Pemberlakuan sistem kondominium yangmemadukan unsur pemilikan perseorangan dan unsur pemilikan bersama.Berdasarkan latar belakang tersebut diatas maka penulis tertarik nganjudul“PERLINDUNGAN HUKUM PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DIATASTANAHBERSAMAYANGDIBEBANKANHAKTANGGUNGAN”. Dari penelusuran kepustakaan yang dilakukan ada beberapapenelitian yang berkaitan dengan rumah susun, antara lain:A. Penelitian yang dilakukan oleh Elmaliza, Program Magister KenotariatanPascasarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, tahun 2010, dengan judultesis: “Kepemilikan Terhadap Tanah Pertapakan Dan Bangunan RumahSusun Yang Dikuasai Dengan Sistem Strata Title”. Dengan rumusan masalahsebagai berikut:1. Bagaimana dasar hukum (payung hukum) kepemilikan rumah susundengan sistem strata title di Indonesia?2. Bagaimana hak kepemilikan tanah dan bangunan atas rumah susunmenurut sistem pertanahan di Indonesia?
83. Bagaimana tanggung jawab para pemilik satuan rumah susun dengansistem strata title dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan sertafasilitas rumah susun?Penelitian Elmaliza terhadap kepemilikan terhadap tanah pertapakandan bangunan rumah susun yang dikuasai dengan sistem strata title yangdilakukan pada tahun 2010 mengharapkan UURS 16/1985 direvisi, karenasaat itu belum mampu menampung dan memenuhi seluruh persoalan hukumyang terkait rumah susun, khususnya berkenaan dengan hak milik strata title.Kepemilikan bersama tanah pertapakan atas sarusun menjadi kewajibansetiap pemilik rumah susun tentang hak dan kewajiban yang timbul, konsephak milik dengan strata title seharusnya memberikan harapan baru bagisemua orang di Indonesia sebagai solusi untuk memperoleh rumah susundengan hak milik.Pada tahun 2011 pemerintah telah mencabut UURS 16/1985 denganmenerbitkan UURS 20/2011. Ternyata ada hal-hal yang sudah diatur UURumah Susun terdahulu malah dihapus, padahal masih perlu diatur untuk saatini dan masa yang akan datang, sehingga menimbulkan norma kosong. Halhal tersebut adalah tata cara menjaminkan tanah bersama untuk kreditpembangunan rumah susun dengan tetap menjunjung tinggi nilai-nilaikepastian dan perlindungan hukum terhadap pemilik sarusun. Dengandemikian penelitian yang penulis lakukan merupakan terusan daripadapenelitian yang dilakukan oleh Elmaliza pada tahun 2010 yang hanyamengacu pada UURS 16/1985. Berkaitan dengan asas lex posterior derogat
9legi priori yaitu hukum yang baru mengesampingkan hukum yang lama,sehingga dalam penelitian ini penulis juga mengkaji UURS 20/2011. Dengandemikian tentu penelitian ini berbeda dengan penelitian yang dilakukanElmaliza.B. Penelitian tesis atas nama Irawati, Fakultas Hukum Program Studi MagisterKenotariatan Universitas Indonesia, Depok, tahun 2012, dengan judul tesis:“Perlindungan Hukum Terhadap Hak-Hak Penghuni Rumah Susun DalamMenggunakan Jaringan-Jaringan Listrik Yang Merupakan Bagian BersamaYang Diatur Dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang RumahSusun”. Dengan rumusan masalah sebagai berikut:1. Bagaimanakah perlindungan konsumen terhadap hak-hak penghuni satuanrumah susun dimana aliran listrik di unit satuan rumah susunnya diputussecara sepihak oleh badan pengelola?2. Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pihak penghuni satuanrumah susun yang dirugikan terhadap penetapan besarnya iuranpengelolaan yang dilakukan secara sepihak oleh PPRS dan/atau nggarapembangunan?3. Apakah penghuni satuan rumah susun dapat dikenakan delik pencurianyang terdapat di KUHP dan ditahan oleh pihak kepolisian karenamempergunakan jaringan-jaringan listrik yang merupakan bagian bersamadi lingkungan rumah susun?
10Penelitian tesis atas nama Irawati di atas membahas mengenai adaatau tidaknya perlindungan terhadap hak penghuni sarusun susun dalammenggunakan jaringan-jaringan listrik. Hal ini berkaitan dengan tindakanyang dilakukan oleh PPRS dan/atau Badan Pengelola yang secara sepihakmemutuskan listrik di unit sarusun dan menghaki bagian bersama sehinggapenghuni sarusun yang menggunakan jaringan-jaringan listrik sebagai bagianbersama dapat dilaporkan pada pihak kepolisian atas delik pencurian.Kesimpulan dari tesis ini adalah berdasarkan analisa terhadap UURS16/1985 dan juga terhadap UURS 20/2011, maka hak penghuni sarusunbelum sepenuhnya terlindungi. Belum ada ketentuan yang melindungipenghuni sarusun minoritas.Penelitian oleh Irawati lebih mendalam pada bagian bersama rumahsusun. Sedangkan penelitian ini dilakukan lebih mendalam pada tanahbersama rumah susun. Dengan demikian dari itu penelitian ini denganpenelitian oleh Irawati tentu berbeda.C. Penelitian yang dilakukan oleh Ni Luh Putu Laksmi Puspitasari, ProgramMagister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Udayana,Denpasar, tahun 2013, dengan judul tesis: “Akibat Hukum KlausulaPertelaan Dalam Keadaan Memaksa (Overmacht) Terhadap KepemilikanRumah Susun”. Dengan rumusan masalah sebagai berikut:1. Bagaimanakah akibat hukum klausula pertelaan terhadap kepemilikanSatuan Rumah Susun dalam keadaan overmacht?
112. Apakah kriteria overmacht dalam buku III KUHPerdata berlaku mutatismutandis terhadap keadaan overmacht dalam kepemilikan Satuan RumahSusun?Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif yang mengkajinorma kosong dalam UU Rumah Susun mengenai overmacht. Seperti yangdiketahui kepemilikan sarusun bersifat perorangan dan terpisah dengan hakbersama, benda bersama dan tanah bersama, akan menjadi masalah krusialjika terhadap bangunan gedung rumah susun tersebut roboh (keadaandemikian dinamakan keadaan memaksa (overmacht)). Pengaturan overmachtterhadap SHMSRS belum diatur dalam UU Rumah Susun. Urgensipengaturan overmacht sangat penting, untuk mengetahui sebatas manalingkup pertanggungjawaban para pihak, sehingga tercipta keadilan berbasiskontrak.Hasil penelitian menunjukkan bahwa akibat hukum klausul pertelaandalam overmacht terhadap kepemilikan atas sarusun yaitu terhadapovermacht absolut, perjanjian batal demi hukum sehingga tidak perlu adanyapembayaran ganti rugi sedangkan terhadap overmacht relatif, tidak sertamerta demi hukum mengakibatkan perikatan hapus, hanya menundapelaksanaan perjanjian. Lingkup kriteria overmacht dalam Buku IIIKUHPerdata hanya bersifat terbatas, oleh karenanya, kriteria tandisterhadapyurisprudensi, peraturan perundangundangan serta kontrak-kontrak lainnya.Kriteria overmacht tersebut jangan digeneralisir namun diteliti lebih lanjut
12tergolong overmacht objektif ataukah subjektif. Terhadap overmacht objektif,berhubungn dengan musnahnya obyek perjanjian terjadi di luar kekuasaanpihak namun dari kuasa Tuhan. Terhadap overmacht relatif, berhubungandengan adanya unsur kelalaian dalam melaksanakan hak dan kewajibannyadari salah satu pihak atau para pihak.Penelitian oleh Ni Luh Putu Laksmi Puspitasari membahas akibathukum klausula pertelaan apabila terjadi keadaan memaksa (overmacht)terhadap kepemilikan rumah susun. Sedangkan penelitian yang penulislakukan adalah membahas terkait perlindungan hukum pemilik sarusun yangberdiri di atas tanah bersama sebagai jaminan. Dengan demikian penelitian NiLuh Putu Laksmi Puspitasari berbeda dengan penelitian yang penulislakukan.Bahwa tesis-tesis yang diuraikan di atas sangatlah berbeda denganpenulisan penelitian tesis ini yang menyangkut kajian yuridis normatif.Walaupun pernah dilakukan oleh penulis-penulis lainnya, tetapi cakupanpenelitiannya berbeda. Dengan demikian karya ilmiah ini adalah asli dandapat dipertanggungajawabkan.1.2. Rumusan MasalahBerdasarkan latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan permasalahandalam tesis ini yaitu sebagai berikut:1. Bagaimana prosedur menjaminkan tanah rumah susun guna mendapatkankredit konstruksi setelah terbitnya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011tentang Rumah Susun?
132. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemilik satuan rumah susun yangtanah bersamanya dibebankan hak tanggungan?1.3. Tujuan PenelitianPenulisan karya ilmiah ini harus memiliki maksud dan tujuan yang jelas.Tujuan penelitian ini dapat dikualifikasikan atas tujuan yang bersifat umum dantujuan yang bersifat khusus, lebih lanjut dijelaskan sebagai berikut:1.3.1. Tujuan UmumSecara umum, penulisan karya ilmiah ini bertujuan untuk melaksanakanTri Dharma Perguruan Tinggi, khususnya pada bidang penelitian yang dilakukanmengenai suatu permasalahan hukum, sebagaimana yang dibahas dalampenelitian ini terkait dengan perlindungan hukum pemilik satuan rumah susun diatas tanah bersama yang dibebankan hak tanggungan. Penelitian ini jugabertujuan untuk mengembangkan ilmu pengetahuan hukum, dalam hukumjaminan dan peraturan di bidang pertanahan.1.3.2. Tujuan KhususSebagaimana telah dipaparkan di atas tujuan penulisan tesis ini secaraumum, maka secara khusus, penulisan tesis ini bertujuan sebagai berikut:1. Untuk mengetahui dan menganalisis mengenai prosedur menjaminkan tanahrumah susun guna mendapatkan kredit konstruksi setelah terbitnya UURS20/2011.2. Untuk mengetahui dan menganalisis mengenai perlindungan hukum terhadappemilik satuan rumah susun jika sertifikat hak atas tanah bersamanyadibebankan hak tanggungan.
141.4. Manfaat manfaatbagipengembangan ilmu pengetahuan pada umumnya dan memiliki kegunaan praktispada khususnya. Manfaat yang dapat diharapkan dan dicapai dari hasil penelitianterhadap pokok permasalahan adalah:1.4.1. Manfaat TeoritisHasil penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai sumbanganpemikiran pada bidang hukum terutama yang berkaitan dengan pengetahuantentang perlindungan hukum pemilik sarusun di atas tanah bersama yangdibebankan jaminan. Selain itu penelitian ini diharapkan dapat memberikankontribusi bagi pengembangan ilmu pengetahuan hukum, khususnya bidanghukum tanah dan bidang kenotariatan yang lebih khusus lagi mengenaiperlindungan hukum pemilik sarusun di atas tanah bersama yang dibebankan haktanggungan.1.4.2. Manfaat PraktisSelain manfaat teoritis, penelitian ini memiliki manfaat praktis. Adapunpenelitian hukum ini diharapkan dapat memberikan kontribusi kepada:1. Bagi Notaris dan PPAT, dapat dipergunakan dalam memberi sumbanganpemikiran sebagai bahan acuan dalam hal pembuatan akta terkait denganperalihan hak sarusun maupun dalam hal tanah bersamanya dibebankan haktanggungan.2. Bagi masyarakat, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikanpengetahuan tentang perlindungan hukum pemilik sarusun di atas tanah
15bersama yang dibebankan jaminan sehingga calon pemilik sarusun mendapatpemahaman yang lebih jelas dan menjadi lebih teliti dalam membeli sarusun.3. Bagi penulis, manfaat penelitian ini adalah untuk menambah wawasanpengetahuan sehingga mampu menyelesaikan permasalahan dalam bidangKenotariatan.1.5. Landasan TeoritisLandasan teoritis adalah upaya untuk mengidentifikasi teori hukum umumatau teori khusus, konsep-konsep hukum berupa pengertian-pengertian, asas-asashukum, aturan hukum, norma-norma dan lain-lain yang akan digunakan sebagailandasan untuk membahas permasalahan dalam penelitian. Menurut Brian H Bix,“Theories of law will tell one what it is that makes some rule (norm), rule (norm)system, practice, or institution “legal” or “not legal”, “law” or “not law”.1Landasan teoritis yang digunakan dalam penelitian ini meliputi teori-teori sertakonsep-konsep yang terkait dengan permasalahan, adapun teori-teori serta konsepyang digunakan yakni:1.5.1. Kerangka Teori1.5.1.1. Teori Kepastian HukumRelevansi teori kepastian hukum dalam masalah tanah rumah susun yangdipaparkan di atas, terkait adanya kekosongan norma setelah dihapusnya UURS16/1985 sehingga menyebabkan penyelenggara rumah susun, pemilik/pembelisarusun, maupun perbankan yang memberikan pinjaman kepada penyelenggararumah susun tidak mendapatkan kepastian hukum dalam hal pembangunan rumah1Brian H Bix, 2009, Jurisprudence: Theory and Concept, ThomsonReuters (legal) Limited, London, hal. 9.
16susun yang menggunakan kredit konstruksi yang membebankan tanah rumahsusun sebagai jaminan. Para pihak di atas dikatakan tidak mendapatkan kepastianhukum karena adanya hak diatas hak yang saling tumpang tindih, yaitu haktanggungan (tanah bersama) yang dimiliki oleh bank atau kreditor dan SHMSRSyang berada diatas objek jaminan.Pada buku yang ditulis oleh Peter Mahmud Marzuki, Van Alperdornmengemukakan pengertian kepastian hukum, yaitu:pertama, kepastian hukum berarti dapat ditentukan hukum apa yang berlakuuntuk masalah-masalah konkret. Dengan demikian, pihak-pihak yangberperkara sudah dapat mengetahui sejak awal ketentuan-ketentuan apakahyang akan dipergunakan dalam sengketa tersebut.kedua, kepastian hukum berarti perlindungan hukum, dalam hal ini pihakyang bersengketa dapat dihindarkan dari kesewenang-wenanganpenghakiman.2Soedikno Mertokusumo dalam kerangka penerapan hukum pada bukuyang ditulis oleh E. Fernando M. Manullang mengemukakan bahwa ”salah satusyarat yang harus dipenuhi dalam penegakan hukum yaitu kepastian hukum”.3Begitu pula dengan pendapat Prajudi Atmosudirdjo yaitu ”asas kepastian hukummengandung arti sikap atau keputusan pejabat administrasi negara yang manapuntidak boleh menimbulkan kegoncangan hukum”.4Menurut Radbruch dan Theo Hujibers hubungan antara keadilan dankepastian hukum perlu diperhatikan, oleh sebab kepastian hukum harus dapatdijaga demi keamanan dalam negara, maka hukum positif selalu harus ditaati,2Peter Mahmud Marzuki, 2007, Penelitian Hukum, Kencana PrenadaMedia Group, Jakarta, (selanjutnya disingkat Peter Mahmud Marzuki I), hal. 59.3E. Fernando M. Manullang, 2007, Menggapai Hukum Berkeadilan, BukuKompas, Surabaya, hal. 18.4Prajudi Atmosudirdjo, 1983, Hukum Administrasi Negara, GhaliaIndonesia, Jakarta, hal. 88.
17pun pula kalau isinya kurang adil atau juga kurang sesuai dengan tujuan hukumtertentu. Walau demikian terdapat pengecualian yakni bilamana pertentanganantara isi tata hukum dan keadilan menjadi begitu besar, sehingga tata hukum itunampak tidak adil pada saat itu tata hukum itu boleh dilepaskan.5 Mengacu dariteori ini, terlihat adanya pertentangan antara tata hukum yang mengatur rumahsusun yaitu UURS 20/2011 dengan keadilan terhadap pemilik sarusun yangSHMSRS-nya tumpang tindih dengan hak tanggungan (tanah bersama) yangdimiliki perbankan. Pertentangan tersebut mengakibatkan dilepaskannya ataudiabaikannya UURS 20/2011 dengan menerapkan kembali UURS 16/1985,padahal undang-undang ini sudah dicabut dan dinyatakan tidak berlaku karenatidak sesuai dengan perkembangan hukum. Hal tersebut perlu dilakukan gunamencapai kepastian hukum bagi pemilik sarusun dan perbankan sebagaipemegang hak tanggungan (tanah bersama).Kedepannya permasalahan ini tetap saja sebagai norma kosong. Jikahanya menerapkan peraturan yang sudah dicabut dan dinyatakan tidak berlakulagi, maka pelaksanaanya boleh menerapkan UURS 16/1985 boleh juga tidak.Jadi pemilik sarusun yang tidak memahami pengaturan rumah susun secaramendetail tidak mendapatkan perlindungan hukum. Dengan demikian pengaturanmengenai tata cara menjaminkan tanah rumah susun perlu diatur kembali denganmelakukan penemuan hukum atau rechtvinding terkait prosedur penjaminantanah rumah susun dengan memperhatikan kebutuhan saat ini dan yang akan5Theo Hujibers, 1982, Filsafat Hukum dalam lintasan sejarah, Kanisius,Yogyakarta, hal. 163.
18datang, sehingga terwujudnya suatu kepastian hukum yang bersinergi dengankeadilan.1.5.1.2. Teori KeadilanRelevansi teori keadilan dengan latar belakang permasalahan di atas yakniterlihat adanya kerancuan mengenai tata cara pembangunan rumah susunterutama dalam hal penyelenggara rumah susun menggunakan dana kreditkonstruksi dengan membebankan tanah bersama sebagai jaminan. Terlihatpertentangan antara teori keadilan dengan UURS 20/2011, yakni pembeli rumahsusun dirugikan haknya apabila kredit konstruksi macet yang mengakibatkanrumah susun dilelang. Dengan demikian perlu dirumuskan suatu peraturan baruguna mencapai keadilan tersebut.Pada buku yang ditulis oleh Chainur Arrasjid, Aristoteles dalam buahpikirannya Ethica Nicomachea dan Rhetorica mengatakan anggapan ituberdasarkan etika dari Aristoteles berpendapat bahwa hukum hanya bertugasmembuat keadilan (etische theorie).6 Dalam buku yang ditulis oleh Munir Fuady,Aristoteles juga menghendaki suatu pembentukan hukum harus dibimbing olehsuatu rasa keadilan, yakni rasa tentang yang baik dan pantas bagi orang-orangyang hidup bersama.7 Keadilan merupakan salah satu tujuan dibentuknya hukum,maka hukum dibuat berdasarkan nilai-nilai luhur keadilan. Meskipun dalam6Chainur Arrasjid, 2006, Dasar-Dasar Ilmu Hukum, Sinar Grafika,Jakarta, hal. 40.7Munir Fuady, 2007, Dinamika Teori Hukum, Ghalia Indonesia, Bogor,hal. 90.
19penerapan dan penegakan kaidah hukum tersebut tidak ada jaminan bahwakeadilan benar-benar tercapai sebab banyak kemungkinan terjadi distorsi.8Keadilan adalah kondisi kebenaran ideal secara moral mengenai sesuatuhal, baik menyangkut benda atau orang. Menurut sebagian besar teori, keadilanmemiliki tingkat kepentingan yang besar. John Rawls, filsuf Amerika Serikatyang dianggap salah satu filsuf politik terkemuka abad ke-20, menyatakan dalambukunya “A Theory of Justice” bahwa "Keadilan adalah kebijakan utama dariinstitusi sosial, sebagaimana halnya kebenaran pada sistem pemikiran, dansebagai kebijakan utama umat manusia, kebenaran, dan keadilan tidak bisadiganggu gugat".9Menurut kebanyakan teori juga, keadilan belum lagi tercapai. Kita tidakhidup di dunia yang adil. Kebanyakan orang percaya bahwa ketidakadilan harusdilawan dan dihukum, dan banyak gerakan sosial dan politis di seluruh duniayang berjuang menegakkan keadilan. Banyaknya jumlah dan variasi teorikeadilan memberikan pemikiran bahwa tidak jelas apa yang dituntut dari keadilandan realita ketidakadilan, karena definisi apakah keadilan itu sendiri tidak jelas.Keadilan intinya adalah meletakkan segala sesuatunya pada tempatnya.Adagium latin menyatakan, “Iustitia est constans et perpetua vulantas iuscuique tribuere”, artinya bagian dari setiap orang tidak selalu sama. marataan,sebabIbid.John Rawls, 1973, A Theory of Justice, London, Oxford UniversityPress, yang sudah diterjemahkan dalam bahasa Indonesia oleh Unzair Fauzan danHeru Prasetyo, 2006, Teori Keadilan, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, hal. 27.9
20penyamarataan justru akan terjadi ketidakadilan.10 Bernard L. Tanya juga menulispandangan Aristoteles tentang hukum dan keadilan merupakan teori yangsistematis dan lengkap. Untuk meraih keadilan tidak hanya mengandalkan aturan,selain itu juga diperlukan cara yang bijak yakni rasio praktis, sehingga keadilantidak hanya pada tataran substansi namun meliputi pula prosedur.11 Keadilanmenurut Aristoteles terbagi ke dalam dua golongan, yaitu:a. Keadilan distributif, yakni keadilan dalam hal pendistribusian kekayaan ataukepemilikan lainnya pada masing-masing anggota masyarakat. Dengankeadilan distributif ini, yang dimaksudkan oleh Aristoteles adalahkeseimbangan antara apa yang didapati oleh seseorang dengan apa yang patutdidapatkan.b. Keadilan korektif, yakni keadilan yang bertujuan untuk mengoreksi kejadianyang tidak adil. Dalam hal ini keadilan dalam hubungan antara satu orangdengan orang lainnya yang merupakan keseimbangan antara apa yangdiberikan dengan apa yang diterimanya.12Jika dikaitkan dengan permasalahan pada penelitian ini maka terlihatsarusun yang berada di atas tanah yang dibebankan hak tanggungan tidaklahberada pada tempatnya. Karena objek jaminan (tanah bersama) menjadi hakkreditur apabila debitur (penyelenggara rumah susun) wanprestasi. SHMSRSyang demikian tidak pantas terbit karena menimbulkan hak yang saling tumpangtindih.Kondisi kebenaran yang tidak ideal terlihat antara kekuatan SHMSRS dansertifikat atas tanah bersama sebagai jaminan karena kedua hak tersebut adalahbenar-benar mutlak namun tidak ideal mengingat obyek yang tertulis dalam10Dudu Duswara Machmudin, 2000, Pengantar Ilmu Hukum, SebuahSketsa, PT. Refika Aditama, Bandung, hal. 24.11Bernard L.Tanya, et. al. 2006, Teori Hukum Strategi Tertib ManusiaLintas Ruang dan Generasi, CV. Kita, Surabaya, hal. 39-41.12Munir Faudy, op.cit, hal. 109.
21masing-masing sertifikat tersebut tidak dapat dipisahkan yaitu sarusun dan tanahbersama. Mengingat SHMSRS dinyatakan adanya hak atas tanah bersama.Menurut Subekti sebagaimana dikutip oleh Suharnoko, jika pelaksanaanperjanjian menurut hurufnya, justru akan menimbulkan ketidakadilan, makahakim mempunyai wewenang untuk menyimpang dari isi perjanjian menuruthurufnya.13 Dari pendapat tersebut dapat dianalisis bahwa keadilan-lah yangkedudukannya lebih tinggi daripada kepastian
BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah Permasalahan yang timbul sehubungan dengan satuan rumah susun (selanjutnya disebut sarusun) di atas tanah bersama yang dibebankan hak tanggungan saat ini tidak memiliki kepastian dan perlindungan hukum terutama bagi pembeli sarusun. Hal ini disebabkan karena Undang-Undang Nomor 16
Buku Keterampilan Dasar Tindakan Keperawatan SMK/MAK Kelas XI ini disajikan dalam tiga belas bab, meliputi Bab 1 Infeksi Bab 2 Penggunaan Peralatan Kesehatan Bab 3 Disenfeksi dan Sterilisasi Peralatan Kesehatan Bab 4 Penyimpanan Peralatan Kesehatan Bab 5 Penyiapan Tempat Tidur Klien Bab 6 Pemeriksaan Fisik Pasien Bab 7 Pengukuran Suhu dan Tekanan Darah Bab 8 Perhitungan Nadi dan Pernapasan Bab .
Texts of Wow Rosh Hashana II 5780 - Congregation Shearith Israel, Atlanta Georgia Wow ׳ג ׳א:׳א תישארב (א) ׃ץרֶָֽאָּהָּ תאֵֵ֥וְּ םִימִַׁ֖שַָּה תאֵֵ֥ םיקִִ֑לֹאֱ ארָָּ֣ Îָּ תישִִׁ֖ארֵ Îְּ(ב) חַורְָּ֣ו ם
bab ii penerimaan pegawai . bab iii waktu kerja, istirahat kerja, dan lembur . bab iv hubungan kerja dan pemberdayaan pegawai . bab v penilaian kinerja . bab vi pelatihan dan pengembangan . bab vii kewajiban pengupahan, perlindungan, dan kesejahteraan . bab viii perjalanan dinas . bab ix tata tertib dan disiplin kerja . bab x penyelesaian perselisihan dan .
Bab 24: Hukum sihir 132 Bab 25: Macam macam sihir 135 Bab 26:Dukun,tukang ramal dan sejenisnya 138 Bab 27: Nusyrah 142 Bab 28: Tathayyur 144 Bab 29: Ilmu nujum (Perbintangan) 150 Bab 30: Menisbatkan turunnya hujan kepada bintang 152 Bab 31: [Cinta kepada Allah]. 156 Bab 32: [Takut kepada Allah] 161
bab iii. jenis-jenis perawatan 7 . bab iv. perawatan yang direncanakan 12 . bab v. faktor penunjang pada sistem perawatan 18 . bab vi. perawatan di industri 28 . bab vii. peningkatan jadwal kerja perawatan 32 . bab viii. penerapan jadwal kritis 41 . bab ix. perawatan preventif 46 . bab x. pengelolaan dan pengontrolan suku cadang 59 . bab xi.
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Tawakal dan yang seakar dengannya disebut dalam Al-Qur'an sebanyak 70 kali dalam 31 surah, diantaranya surah Ali Imran (3) ayat 159 dan 173, an-Nisa (4) ayat 81, Hud (11) ayat 123, al-Furqan (25) ayat 58, dan . Bab pertama sebagai pendahuluan merupakan garis besar gambaran skripsi. Pada bab .
Pembangunan Rusun ASN Pemkab Malang)" dengan membuat Bab I samapi Bab V. Bab I berisi Pendahuluan, Bab II berisi Tinjauan Pustaka, Bab III berisi Metodologi Penelitian, Bab IV berisi Analisa dan Pembahasan, Bab V berisi Kesimpulan dan Saran. Penulis menyadari sepenuhnya, bahwa tugas akhir ini jauh dari sempurna.
BAB I : Pendahuluan, Bab ini berisi tentang Latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, Ruang lingkup dan batasan penelitian serta sistematika penulisan. BAB II : Tinjauan Pustaka, Bab ini berisi tentang landasan teori, penelitian terdahulu, kerangka konseptual , serta hipotesis penelitian.
