LE PARC LOCATIF PRIVÉ
LE PARC LOCATIF PRIVÉLABOR ATOIRE ÉCONOMIQUE DU LOGEMENTwww.fnaim.fr
TABLE DES MATIÈRESRÉSUMÉ. 3LE LOCATIF PRIVÉ PARMI LES RÉSIDENCES PRINCIPALES. 4LES LOCATAIRES. 5LES DÉPENSES DE LOGEMENT . 12LES BAILLEURS. 15LE SECTEUR LOCATIF PRIVÉ DANS L’ÉCONOMIE . 162
RÉSUMÉAvec 6,5 millions de logements, le parc locatif privé de la France métropolitainereprésente près de 23% de l’ensemble des résidences principales. Après avoirsensiblement diminué au cours des années 1980, sa part s’est stabilisée et a mêmelégèrement remonté depuis une dizaine d’années.Ce constat est plutôt rassurant, car l’existence d’un secteur locatif privé important estune nécessité. Cela pour deux raisons essentielles. D’abord, parce que l’accession àla propriété ne peut être une solution pour tous. La part de la propriété occupante,après une longue période de progression, plafonne depuis quelques années un peuen-deçà de 60%, et il est peu vraisemblable qu’elle puisse encore progressersignificativement, car l’accès au crédit est de facto limité aux ménages ayant unemploi stable et des revenus suffisants. Quant au locatif social, il est trop coûteuxpour la collectivité pour qu’il soit envisageable d’en augmenter significativement lapart.La seconde raison tient au rôle d’accueil des ménages mobiles. La mobilitérésidentielle est élevée chez les jeunes et décroît avec l’âge. L’accès à un premierlogement indépendant a lieu au cours des études ou lors de l’entrée dans la vieactive, lorsque la localisation du premier emploi l’impose et que sa rémunération –complétée le cas échéant par l’aide de la famille – le permet. Il s’agit le plus souventd’un logement de petite taille que l’on n’occupera que quelques années, voire un anou moins pour beaucoup d’étudiants. Le logement locatif privé répond à cesexigences. Le coût de la mobilité y est faible, en comparaison de celui entraîné parl’acquisition. Le choix d’un logement locatif privé est donc bien moins lourd deconséquences qu’une décision d’achat et convient à des personnes susceptibles dedéménager dans un délai relativement bref. Il s’impose également à ceux dont lebesoin de trouver un logement est urgent, de préférence à la recherche dans lesecteur social qui impose une longue attente dans les zones les plus chères.Constitué majoritairement d’appartements, dont la plupart ont au plus trois pièces, leparc locatif privé est très urbain et, du fait de sa localisation, compte une partimportante de logements anciens. Il est sur-représenté dans le sud de la France etsous-représenté dans les zones où le locatif social est le plus présent : le nord et larégion parisienne.Les occupants sont nettement plus jeunes que ceux des deux autres grandssegments du parc. Bien que leur revenu moyen soit supérieur à celui des locatairesdu parc social, le parc locatif privé loge un nombre équivalent de ménages pauvres.Ce revenu est nettement inférieur à celui des propriétaires, l’écart s’accroissantsensiblement depuis vingt ans.Les logements locatifs privés, détenus à 96% par des personnes physiques, sontaussi une source de revenus pour leurs propriétaires, parmi lesquels les membresdes professions non salariées sont sur-représentés. Pour ces catégories,l’investissement dans le logement est une forme d’épargne-retraite et fournit auxménages ayant cessé leur activité un complément de ressources non négligeable.3
LE LOCATIF PRIVÉ PARMI LES RÉSIDENCES PRINCIPALESLe parc locatif privé français compte 6,5 millions de logements, soit au total 22,8%des résidences principales. S’il reste majoritaire dans l’ensemble du parc locatif,l’écart avec le parc locatif social s’est amenuisé au cours des trente dernièresannées.Le poids et l’effectif du parc locatif privé ont notablement varié depuis la fin de la 2 èmeguerre mondiale. En 1950, les Français étaient majoritairement locataires et le parclocatif social était encore embryonnaire. La nécessité de résorber l’important déficitde logements a conduit les gouvernements à consentir un important effort deconstruction de logements sociaux et à favoriser l’accession à la propriété.Au cours des trente dernières années, le nombre de propriétaires a augmenté de 5,3millions d’unités, soit 178 000 par an en moyenne. Leur part parmi les ménages esten hausse de 4,2 points. Sur la même période, le parc locatif social a crû de 1,6millions d’unités, soit 55 000 en moyenne annuelle.Tableau 1 – Répartition des résidences principales en 1987 et 2017Statut d'occupationParc locatif privéParc locatif socialPropriétairesRésidences 917,016,557,928,6Évolution sur 30 ansNombrePart(millions)(%) 1,5- 1,2 1,6 1,6 5,3 4,2 7,7Source : estimation annuelle du parc de logements - INSEE/SDES, Champ France métropolitainePar contrecoup, la part du locatif privé a notablement diminué. Cependant, après uneforte baisse au début des années 1980 sous l’effet du désengagement desinvestisseurs institutionnels, elle s’est stabilisée et a même légèrement remontédepuis le début des années 1990. Il faut sans doute voir dans ce redressement l’effetdes mesures fiscales d’incitation à l’investissement locatif, mises en œuvre à partirde 1985 et prolongées par la suite sous des formes diverses.DéfinitionsSecteur locatif privé : il s’agit des logements locatifs qui ne sont pas soumis à la réglementation spécifique deslogements locatifs sociaux.Revenu par unité de consommation (ou revenu par UC) : il est calculé en divisant le revenu du ménage par lenombre d’unités de consommation. On compte 1 UC pour le premier adulte du ménage, 0,5 UC pour les autrespersonnes de 14 ans ou plus et 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans. Le revenu par UC permet decomparer le niveau de vie de ménages de composition différente.Déciles : sont les valeurs qui partagent une distribution en dix parties égales.Taux d’effort net : rapport de la dépense totale de logement, charges comprise et nette des aides, au revenudu ménage.Tranche d’unité urbaine : L’unité urbaine est l’agglomération dans la terminologie de l’INSEE. On appelle unitéurbaine une commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti continu (pas de coupure deplus de 200 mètres entre deux constructions) qui compte au moins 2 000 habitants.4
Figure 1 : Nombre de logements locatifs dans le privé et leur part parmi lesrésidences 10,0Nombre de locataires dans le privé (en 08200920102011201220132014201520162017Part dans l'ensemble des résidences principales (en%)25Source : estimation annuelle du parc de logements - INSEE/SDES, Champ : France métropolitaineCaractéristiquesSi les appartements prédominent largement au sein du parc locatif privé, les maisonsindividuelles y occupent une part loin d’être négligeable, avec 1,8 million d’unités,soit plus de 3 logements sur 10.La taille moyenne des logements est relativement faible : 3 pièces et 65 m² enmoyenne, contre 4,8 pièces et 109 m² pour les logements occupés par leurpropriétaire.Il s’agit d’un parc relativement ancien, plus du tiers de ses logements ayant étéconstruits avant 1949. La part des logements datant de la période 1975-1989 est enrevanche particulièrement faible.Ces caractéristiques s’expliquent pour une large part par sa localisation,essentiellement urbaine.5
Figure 2 : répartition par nombre de pièces selon le statut iétaires1 pièceLocataires secteur social2 pièces3 pièces4 piècesLocataires secteur privé5 pièces ou plusSource : INSEE, enquête logement 2013Figure 3 : répartition du parc selon l'ancienneté de constructionLocatif privéLocatif socialPropriétaires occupants0%10%Avant 194920%30%1949-197440%50%60%1975-198970%80%90% 100%1990 ou aprèsSource : INSEE, enquête logement 20136
Figure 4 : localisation du parc locatif privé16%14%Communes ruralesMoins de 100000 hab.39%31%100 000 habitants ouplus (hors agglo. Paris)Agglo parisienneSource : INSEE, enquête logement 2013La répartition sur le territoire métropolitain est inégale, avec une sur-représentationdans le sud de la France et une sous-représentation dans le nord et en régionparisienne.Figure 5 : part du parc locatif dans l’ensemble des résidences principales, par aireurbaineSource : INSEE, RP 20147
LES LOCATAIRESUne part importante de jeunes Le secteur privé se distingue des autres segments par la jeunesse de sesoccupants : un quart des personnes de référence ont moins de 30 ans, contrerespectivement 6% et 8% pour les propriétaires accédants et les locataires dusecteur social (et pratiquement aucun pour les propriétaires non accédants).Tableau 2 : répartition des ménages par statut d’occupation, selon la tranche d’âgeMoins de30 ansÂge de la personne de référenceDe 30 à 39ansDe 40 à 49ansDe 50 à 64ans65 ans ouplusPropriétaire non accédant0%2%8%35%54%Propriétaire accédant6%31%36%24%3%Locataire du secteur social8%17%22%30%22%Locataire du secteur libre (location vide)25%21%18%21%15%Source : INSEE, enquête logement 2013Le statut de locataire du privé est d’ailleurs majoritaire (54%) dans l’ensemble desménages de moins de 30 ans. Le locatif privé joue donc un rôle primordial pourl’accès des jeunes adultes à un logement indépendant.Figure 6 : Proportion de locataires selon la tranche d'âge60%50%40%30%20%10%0%Moins de 30 ansDe 30 à 39 ansDe 40 à 49 ansSecteur socialDe 50 à 64 ans65 ans ou plusSecteur libreSource : INSEE, enquête logement 2013Avec 36%, la part des ménages de plus de 50 ans est cependant loin d’êtrenégligeable. Parmi ces ménages, dont beaucoup occupent leur logement depuis denombreuses années, rares sont ceux qui pourront accéder à la propriété (1,1 millionsont des retraités).8
d’actifs Les locataires sont en majorité (62%) des actifs, mais le parc privé loge égalementdes chômeurs (13%), des retraités (6%) et des étudiants (14%). et de mobilesUne majorité de locataires du parc privé sont arrivés récemment dans le logementqu’ils occupent : les deux tiers ont emménagé depuis moins de 4 ans et 31% depuismoins de deux ans, ils sont largement majoritaires (62%) dans l’ensemble desemménagés récents.Tableau 3 : répartition des ménages selon le statut d’occupation et l’anciennetéd’emménagementAncienneté d'emménagementPropriétairesParc locatif socialParc locatif privéMoins de 2 ans5%12%31%2 à 4 ans12%24%35%5 à 9 ans17%20%16%10 à 19 ans23%22%11%plus de 20 ans42%21%7%Ensemble100%100%100%Source : INSEE, RP2014Les étudiants sont particulièrement mobiles : 62% ont emménagé depuis moins dedeux ans.Tableau 4 : Part des locataires du secteur privé occupant leur logement depuismoins de 2 ans selon le type d’activité de la personne de référenceActifs avec ctifs26%Source : INSEE, RP20149
Une majorité de ménages modestesLes locataires du parc privé sont majoritairement des ménages modestes, voire trèsmodestes : 63% ont un revenu par u.c. inférieur au revenu médian et, pour environ20% d’entre eux, ce revenu les situe au-dessous du seuil de pauvreté (la moitié durevenu médian). Ces pourcentages sont calculés hors étudiants qui, pour la plupart,n’ont pas de revenu personnel et dont la charge de logement est assumée par lafamille.Figure 7 : part des ménages par statut d'occupation selon le revenu par UC 5D6Locataire secteur socialD7D8D9D10Locataire secteur privéSource : INSEE, enquête logement 2013.Lecture : 17% des locataires du parc locatif privé et 22% des locataires du parc locatif social ont unrevenu par UC inférieur au premier décile (D1).Comme le montre le graphique ci-dessus, c’est dans le parc social que laconcentration de ménages très modestes est la plus forte. Toutefois, du fait de soneffectif supérieur, le parc privé en loge à peu près autant : environ 1 million, dans lesdeux cas, se situent dans le premier décile de revenu par UC.1Si on ordonne la distribution des revenus par UC, les déciles sont les valeurs qui partagent cette distribution endix parties égales : le premier décile (noté généralement D1) est le revenu/UC au-dessous duquel se situent 10 % desrevenus/UC ; le neuvième décile (noté généralement D9) est le revenu/UC au-dessous duquel se situent 90 % desrevenus/UC.10
Le revenu moyen des locataires du parc privé se situe entre celui du parc social, plusfaible, et celui des propriétaires occupants, sensiblement plus élevé. À cet égard, leslocataires de l’agglomération parisienne se distinguent très nettement, avec unrevenu par u.c. moyen supérieur d’environ 50% à celui de leurs homologues deprovince.L’écart de revenu des locataires avec les propriétaires tend à s’accentuer depuis lemilieu des années 1990. Ce constat vaut aussi bien pour le parc privé que pour leparc social. En 20 ans, le revenu par UC moyen des locataires n’a pratiquement paschangé, alors que celui des propriétaires a augmenté de plus de 20%. Du fait decette évolution, la probabilité de « sortie » des locataires vers l’accessions’amenuise. À moins d’une baisse significative des prix immobiliers, il est doncprobable qu’un nombre croissant de ménages soient appelés à vieillir dans le parclocatif.Figure 8 : Évolution du revenu mensuel moyen par UC entre 1973 et 2013Source : Les conditions de logement en France, INSEE références, édition 2017.Selon J. Friggit, la paupérisation des locataires « reflète principalement unepaupérisation massive des ménages jeunes »2.2J. Frigitt, « Loyers et revenus depuis les années 1970 », juin 2013.11
Opinion des ménages sur ses conditions actuelles de logementPlus de trois quarts de l’ensemble des ménages estiment leurs conditions delogement satisfaisantes : c’est le cas de 88% des propriétaires, 64% des locatairesdu secteur privé et 55% de ceux du parc social. 6 % s’en déclarent insatisfaits : cesont surtout des locataires, à parts à peu près égales dans les deux segments duparc locatif.Figure 9 : Répartition des ménages selon l’opinion sur les conditions actuelles delogement (en %)Locataire du secteur privéLocataire du secteur socialPropriétaire0%10%20%Très s70%Insuffisantes80%90%100%Très insuffisantesSource : INSEE, enquête logement 2013.De nombreux ménages expriment le souhait de déménager : ce sont dans leurgrande majorité des locataires. C’est le cas de 38% de locataires du parc social et de42% de locataires du parc privé. Ce souhait est largement corrélé avec la suroccupation des logements, phénomène beaucoup plus fréquent en locatif que parmiles propriétaires occupants.12
LES DÉPENSES DE LOGEMENTDes loyers très variés selon la localisation et la taille du logementLe loyer au mètre carré est très variable selon la localisation : il varie du simple autriple entre les communes rurales et l’agglomération parisienne. Au cours du 3èmetrimestre 2017, les loyers médians de relocation dans les capitales régionaless’étagent de 10,7 /m² pour Orléans à 29,1 /m² pour Paris.Figure 9 : loyer médian de relocation dans les capitales régionalesSource : FNAIM (OSLO)Le loyer au m² est fonction de la taille des logements : toutes choses égales parailleurs, il diminue avec le nombre de pièces, mais l’amplitude des écarts varienotablement selon la localisation. Cette hiérarchie s’explique en partie par la mobilitédes locataires, d’autant plus forte que les logements sont petits.13
Figure 10 : loyer médian de relocation dans les capitales régionales selon la taille delogement1 pièce35,02 pièces3 pièces4 pièces & ennesToulouse Strasbourg NantesRouenMarseilleDijonOrléansSource : FNAIM (OSLO)Des taux d’effort élevés Un ménage locataire du secteur privé paie en moyenne 579 de loyer et dépense685 par mois pour se loger, en intégrant les charges.La dépense, elle, ne varie pas dans d’aussi large proportions, car la surface deslogements est d’autant plus faible que le loyer au mètre carré est plus élevé : 51 m²dans l’agglomération parisienne contre 88 m² dans les communes rurales.32 % de l’ensemble des locataires perçoivent l’aide personnelle au logement. La partde bénéficiaire dépend évidemment du revenu, elle atteint 69% parmi les ménagesdu 1er quartile de revenu par UC, et elle est infime pour ceux dont le revenu par UCest supérieur à la médiane.Le taux d’effort net (cf. encadré p. 1) moyen est de 28,4%. S’il n’est guère sensible àla localisation des logements, il varie en raison inverse du revenu par UC, malgrél’effet modérateur de l’aide personnelle, de 21% pour les ménages du 4ème quartileà 41% pour ceux du 1er quartile.14
Tableau 5 : dépenses moyennes de logement et taux d’effort selon la tranche del’unité urbaineTranche d'unité urbaine à la dated'enquêteTotalCommunesruralesAgglo. demoins de100 000habitants100 000hab. ou (hors UUde Paris)Unitéurbaine deParisMontant mensuel moyen du loyer579 494 507 567 816 Charges mensuelles moyennes152 160 144 148 170 Montant mensuel moyen de la TH27 17 22 30 40 Montant mensuel moyen des aides73 84 86 73 43 Dépenses mensuelles moyennes nettesdes aides685 587 588 672 983 Surface moyenne du logement67 m²88 m²70 m²64 m²51 m²Montant mensuel moyen du loyer au m²8,6 5,6 7,2 8,8 16,1 28,4 %26,5 %27,3 %29,5 %29,3 %31,8 %35,6 %37,4 %32,5 %16,5 %15,0 %15,8 %13,7 %15,7 %15,1 %Taux d'effort net moyenPart des ménages percevant une aide aulogementPart des ménages ayant rencontré desdifficultés pour payer leur loyer ou leurschargesChamp : France métropolitaine, locataires d'un logement loué vide du secteur libre, hors ménages dont la personne estétudiante, hors ménages déclarant des revenus négatifs.Source : Insee, enquête Logement 2013. et en hausse sensibleCe taux d’effort est en hausse : entre 2001 et 2013, il a augmenté en moyenne deprès de 5 points pour l’ensemble des locataires du parc privé, et de 8 points pour lesménages du 1er quartile de revenu par UC. Beaucoup plus que l’évolution des loyers,qui est restée sage depuis une dizaine d’années, c’est la baisse des revenus deslocataires qui explique l’alourdissement de la charge des dépenses de logement.Cette tendance, qui semble devoir se prolonger, est préoccupante. Elle est à mettreen relation avec l’augmentation des procédures pour impayés et celle desexpulsions, qui en découle.15
LES BAILLEURSLe parc locatif privé est détenu dans sa presque totalité par des personnesphysiques. Les investisseurs institutionnels, qui en détenaient naguère une part nonnégligeable, ne possèdent plus qu’environ 4% du parc.La population des bailleurs personnes physiques (environ 3 millions) n’est connueque de façon très imparfaite, à travers notamment l’enquête patrimoine de l’INSEEselon laquelle le bailleur moyen a 55 ans et possède 2,1 logements locatifs. Lesbailleurs ne sont guère plus âgés que les non bailleurs (52 ans en moyenne), mais ilsdisposent de revenus nettement plus élevés et d’un patrimoine bien plus conséquent.Leur revenu moyen est presque double de celui des non bailleurs et leur niveau devie est de 80% supérieur ; leur patrimoine global est plus de quatre fois plusimportant. Au sein de ce patrimoine, l’immobilier est largement majoritaire (73%).Les bailleurs sont sur-représentés parmi les non-salariés (commerçants, artisans,chefs d’entreprises et professions libérales), ainsi que parmi les cadres, qu’ils soienten activité ou retraités. Ces catégories socio-professionnelles fournissent à ellestoutes un peu plus de la moitié des bailleurs, alors qu’elles représentent moins d’unm
Le parc locatif privé français compte 6,5 millions de logements, soit au total 22,8% des résidences principales. S’il reste majoritaire dans l’ensemble du parc locatif, l’écart avec le parc locatif social s’est amenuisé au cours des trente dernières années.
Le parc locatif social francilien s’accroît de 1,6 % au cours de l’année 2017 Au 1erjanvier 2018, lle parc locatif des bailleurs sociaux compte 1 326 500 logements dont 1 284 400 forment le parc locatif social (figure 1). L’ensemble de l’analyse portera uniquement sur le parc locatif social*.
Le parc locatif social en Rhône-Alpes au 1er janvier 2009 5 Le parc locatif social total et offert à la location par département Rhône-Alpes, EPLS au 01/01/2009 source : MEEDDM-SOES-DREAL Rhône-Alpes parc locatif social (1) dont logements offerts à la location (2) parc pour 1000 habitants (3) Ain 36 346 35 698 63,3
Le parc locatif social en Île-de-France au 1er janvier 2015 Au 1 er janvier 2015, le parc locatif social francilien (parc locatif des bailleurs sociaux hors logements non conventionnés des SEM) compte 1 221 000 logements, soit plus du quart du parc métropolitain (voir encadré page 3).Entre le 1 er janvier 2014 et le 1 er janvier 2015, le nombre de logements sociaux a augmenté en Île-de .
Part et évolution des logements sociaux Parc locatif social au 1er janvier 2019 Source SDES-RPLS 2018 et 2019 - Filocom 2017 m Un quart de logements individuels Le parc locatif social normand se compose de près d’un quart de logements individuels (24 %). C’est 8 points de plus que le parc locatif social de la France métropolitaine (16 %).
Le parc locatif social au 1 er janvier 2005 Le Département de la REUNION compte 48 836 logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2005, ce qui représente un peu plus de 21% du parc des résidences principales * telles que définies par la loi SRU. Ce niveau témoigne d'un accroissement significatif du parc locatif social qui avec 3,5% en .
Le parc locatif des bailleurs sociaux en 2011 4 Les principaux enseignements Le parc locatif social en Pays de la Loire compte 13,0 logements pour 100 résidences principales Au 1 er janvier 2011, la région des Pays de la Loire compte 203 931 logements locatifs sociaux (LLS), soit
Observation & statistiques – Le parc locatif social régional au 1 er janvier 2015 DREAL Aquitaine – Limousin – Poitou-Charentes 2 En 2014, avec 5 700 logements supplémentaires, le parc locatif social de la région ALPC progresse de 2,1 % ; c’est plus qu’en 2013 ( 1,7 %). Sur la
23 October Mapleton Choir Spring Concerts : Friday 23 October @ 7pm and Sunday 25th October @ 2.30pm - held at Kureelpa Hall . 24 October Country Markets, Mapleton Hall 8am to 12 noon. 24 October Community Fun Day, Blackall Range Kindergarten. 3 November Melbourne Cup Mapleton Bowls Club Luncheon, 11am.
